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2023年6月16日

郭逸之 筆文集

甲廈無人租

承上文,〈炒家當官〉中心思想,不是鼓吹以炒家短線操作思維管治特區政府,而是建議為官者,可參考炒家那種尊重市場客觀數據,定期檢討兼適時轉軚的獨有思維。高力國際(Colliers)數據顯示,四月份香港甲廈空置率創新高,達到百分之十四點七三,面對駭人市場數據,炒家一般不會堅持己見,而是認真想想,空置率新高、甲廈無人租背後牽涉的原因。

筆者打滾金融界多年,化繁為簡以市場角度出發,空置率高企涉及供求失衡,先講供應,地產商持續增加甲廈供應是主要原因,新供應包括恒地(00012)及長實(01113)的The Henderson及長江中心二期,不過與朋友們閒聊,似乎需求驟降才是失衡主要原因,即是供應穩定增加,但需求急降,空置率及租金自然一升一跌。

朋友打趣說,需求減少會否因為疫情,讓大家習慣Work From Home,所以大企業毋須再租賃甲廈,或者減少租賃面積?我說這只是猜對了一部分,WFH使甲廈空置率上升現象,可能只適用於紐約,不適用於香港。香港特別之處在於其一小時生活圈,基本上一小時內可到達差不多任何主要地區,香港打工仔沒有WFH基本誘因,再者香港人均居住面積不足二百方呎,留家工作可能比回到公司更痛苦。

為什麼適用於紐約而非香港?香港甲廈四月時的空置率百分之十四點七三,而美國曼哈頓的空置率百分之十二點五,港鐵載客情況已回到二〇一九年水平,相反紐約地鐵的載客情況只是二〇一九年的百分之六十五。即是曼哈頓空置率高企涉及WFH的機率,遠高於香港空置率高企涉及WFH。

上文提到甲廈空置率之高,已到了不能視而不見的數字,亦不能自欺欺人,把問題歸咎於疫情下大家WFH。說穿了,香港空置率急升,與中美矛盾及外商撤出有關。中美關係最終如何,不是專家無意置喙,站在市場人士或投資者角度,中美關係惡化,直接增加企業在香港的營商成本,恰恰地緣政治風險是成本的一種,試想萬一聯繫滙率在主動或被動下取消,外企面對的風險難以量化。所以已聽得太多太多,外資企業利用美國民主黨拜登上場這幾年,作為最後逃生門,調整亞太區策略及部署。

要對症下藥,先了解香港窘境,才可解決問題。可惜,明白窘境不代表有能力解決問題。

 

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