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2023年6月16日
承上文，〈炒家當官〉中心思想，不是鼓吹以炒家短線操作思維管治特區政府，而是建議為官者，可參考炒家那種尊重市場客觀數據，定期檢討兼適時轉軚的獨有思維。高力國際（Colliers）數據顯示，四月份香港甲廈空置率創新高，達到百分之十四點七三，面對駭人市場數據，炒家一般不會堅持己見，而是認真想想，空置率新高、甲廈無人租背後牽涉的原因。
筆者打滾金融界多年，化繁為簡以市場角度出發，空置率高企涉及供求失衡，先講供應，地產商持續增加甲廈供應是主要原因，新供應包括恒地（00012）及長實（01113）的The Henderson及長江中心二期，不過與朋友們閒聊，似乎需求驟降才是失衡主要原因，即是供應穩定增加，但需求急降，空置率及租金自然一升一跌。
朋友打趣說，需求減少會否因為疫情，讓大家習慣Work From Home，所以大企業毋須再租賃甲廈，或者減少租賃面積？我說這只是猜對了一部分，WFH使甲廈空置率上升現象，可能只適用於紐約，不適用於香港。香港特別之處在於其一小時生活圈，基本上一小時內可到達差不多任何主要地區，香港打工仔沒有WFH基本誘因，再者香港人均居住面積不足二百方呎，留家工作可能比回到公司更痛苦。
為什麼適用於紐約而非香港？香港甲廈四月時的空置率百分之十四點七三，而美國曼哈頓的空置率百分之十二點五，港鐵載客情況已回到二〇一九年水平，相反紐約地鐵的載客情況只是二〇一九年的百分之六十五。即是曼哈頓空置率高企涉及WFH的機率，遠高於香港空置率高企涉及WFH。
上文提到甲廈空置率之高，已到了不能視而不見的數字，亦不能自欺欺人，把問題歸咎於疫情下大家WFH。說穿了，香港空置率急升，與中美矛盾及外商撤出有關。中美關係最終如何，不是專家無意置喙，站在市場人士或投資者角度，中美關係惡化，直接增加企業在香港的營商成本，恰恰地緣政治風險是成本的一種，試想萬一聯繫滙率在主動或被動下取消，外企面對的風險難以量化。所以已聽得太多太多，外資企業利用美國民主黨拜登上場這幾年，作為最後逃生門，調整亞太區策略及部署。
要對症下藥，先了解香港窘境，才可解決問題。可惜，明白窘境不代表有能力解決問題。
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