「大家」夢幻滅

中港台三地到日本買樓投資人士愈來愈多，趁最近自己腳傷漸癒，家人也着筆者到東京走一趟看看有何交通方便的「筍盤」，當是2020東京奧運的度假屋也。由現在到東京奧運，還有兩年多時間，即使買下物業，也得找租客填空檔才划算。

與在東京從事房地產買賣的朋友談起此事，他立即送來一堆樓盤資料，又提醒筆者若找房地產公司代理租務或包租，千萬不要貪圖賬面幾個百分比的回報，皆因近幾年日本全國新樓愈起愈多，市面已慢慢呈現供過於求。

苦主聯盟

在日本誇口聲稱自己可以提供高回報的房地產公司，多數是不老實的「黑店」；本周初，專營包租共享房屋的日本代理Smart Days就宣布破產，負債總值高達60多億日圓。消息傳出後，Smart Days的苦主組成大聯盟向公司追討賠償；與Smart Days合作房地產項目的日本銀行 Suruga也隨時面臨被政府徹查的命運。

據苦主的代表律師說，Smart Days的經營模式，從一開始就是詐騙：他們以高回報為引誘游說苦主向Suruga銀行申請貸款做業主（把物業放租的業主，日語稱為「大家」），待投資者取得貸款後，Smart Days則負責找建築公司建設樓宇，賺取差價以支付新業主所謂「回報」，惟市場實際租金可能只值一半。只要推銷員不斷找到新客借錢買樓，Smart Days就可以一直用新客戶的資金支付舊客，是不折不扣的「龐氏詐騙」。

詐騙橋段

天網恢恢，日本金融廳去年認為樓市過熱，要求日本銀行提高私人貸款的信貸評級要求，打破Smart Days的如意算盤；到今年初，Smart Days向所有業主發出通告，指引公司周轉不靈，將停止每月向業主派息，眾人方從「大家」夢醒來。Smart Days興建的物業，部分根本連租客也沒有；有些苦主們面對銀行追債，已經準備申請破產。

Smart Days的詐騙橋段，其實在日本已流行多年；以前日本暢銷漫畫《欺詐獵人》就曾詳細描述多種日本騙徒手法，當中包括起樓賣樓甚至買和牛，想不到到了今天居然又不幸言中。面對苦主要求銀行網開一面的訴求，日本社會反應莫衷一是；有些人認為，苦主都是因為貪心肇禍，不值得別人同情；有意見則說，Suruga銀行隨意批出貸款，是不負責任，金融廳應該要徹底查辦云云（自醜聞爆發後，Suruga銀行股價已跌從高位下滑四成有多；銀行代表辯稱Smart Days職員曾修改貸款者入息證明，自己也是受害人）。

看到Smart Days的新聞，家人對投資日本樓的熱情立即冷卻不少。年中到東京睇樓，還是萬事小心，方為上策！

(編者按：香睿剛最新著作《笑看東瀛》現已發售)

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