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2023年12月5日

社評 社評

土地供求平衡必須準確拿捏分寸

恒隆地產董事長陳啟宗接受港台電視節目訪問時語重心長地表示,香港樓市已經出現系統性轉變,走勢有大變化,不再是「循環性的升跌」,形容「此熊非彼熊」,若沿用過去的思維會非常危險。老牌發展商對地產前景看法變灰,警惕性不容小覷,同時反映特區政府不斷強調的「賣地收入周期性有高有低」的講法未必站得住腳。

香港經濟持續疲弱,恒生指數跌至一萬六千幾點,有內地網民嘲諷香港成為「國際金融中心遺址」,儘管財金官員接二連三矢口否認,但股市樓市交投淡靜乃客觀事實。根據畢馬威中國的最新報告顯示,香港今年前三季度的首次公開募股(IPO)集資額比去年同期減少百分之十五,使得香港交易所跌出全球前五大IPO集資額的行列。若以全年計算,安永早前預料香港新股集資額只有四百一十三億元,按年下降近六成。

財政司司長陳茂波昨天(四日)在立法會財經事務委員會上強調,香港國際金融中心的地位及優勢無可比擬,但他還是不得不承認,面對全球經濟挑戰重重、地緣政治環境複雜和高息環境因素,今年香港整體經濟和資產市場表現均較預期遜色,政府的地價和印花稅等收入都受到影響,推斷本年度綜合赤字可能超過一千億元,比二月份公布本年度《財政預算案》時的估計數字為高。

關於物業市場,陳茂波指出,今年賣地收入較原本預期少,因樓市繼續調整,二〇二一年九月至今年十月,樓價下跌百分之十七至百分之十九,交投量亦大幅下滑,加上利息維持高企,市場對於經濟前景審慎。他說樓市在今年七至十一月的每月平均成交宗數只有約二千八百宗,較上半年少百分之三十五,顯示成交量仍在低位徘徊。對於有議員建議政府全面撤銷樓市辣招稅,提升賣地的吸引力,以減低赤字,陳茂波堅稱,不會將樓市需求管理措施與政府賣地扣在一起。

地產商看淡前景,絕對不止於陳啟宗。年初至今,政府及一鐵一局共推出九個賣地項目,結果是六幅土地流標,成交的三個項目僅涉款一百三十二億元,直接造成財政赤字因為收入遠不似預期而惡化。眾多精打細算的發展商投標意欲消極,離不開供求定律的考慮。陳啟宗解釋:「回歸二十六年來歷屆政府大部分時間都希望增加土地供應,由於土地供求量開始維持平衡,加上疫情後經濟放緩,樓市在雙重打擊之下,樓價開始橫行,甚至輕微下調。」

政府增加土地供應無可厚非,這是調節市場的必需手段,然而陳茂波和其他財金官員亦應該明白,經濟景氣生變,港人移民潮盛,萬一從昔日的「求過於供」變作「供過於求」,樓價下跌之餘,賣地也會乏人問津。若說現在的情況是「開始維持平衡」,那麼日後的大規模填海造地和發展北部都會區將會帶來怎樣的影響?此乃政府不得不深思熟慮的嚴肅課題。土地供求倘能達致真正平衡,長遠來說是好事,樓價有機會止跌回升,賣地恢復正常則可助彌補財赤缺口;怕只怕供求失衡,屆時地價和樓價皆難免失控,拖累整體經濟七勞八損。

現時即使全面撤掉樓市辣招,對於提升賣地的吸引力也不一定有顯著幫助。政府更加應該做的是準確拿捏土地供求平衡的分寸,當中涉及香港人口變化,離港移民潮和輸入外地人才之間究竟產生多少「對沖作用」。近期樓價下跌其中一個因素是「移民急走,蝕讓賣樓」,假如政府始終無法掌握實際的移民數量,甚至像政務司司長陳國基那樣主觀認定「不少人離港後回流」,恐怕不能對症下藥。

陳啟宗接受訪問時還談到,中美博弈,影響世界,香港不可能獨善其身,直言「如果美國不打擊香港金融就不是美國」。事實的確如此,美國眾議院外交事務委員會早前通過《香港經濟貿易辦事處認證法案》,要求美國總統在香港不再享有高度自治的情況下,取消香港駐美經貿辦的特權和豁免。若果香港金融進一步受到打擊,地產業必遭池魚之殃。

中美博弈的大氣候之下,特區政府尤其必須步步為營,盡力防止樓市崩潰。

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