2023年6月3日

「辣招稅」適可而止經濟「主力牆」莫輕拆

近日網上熱門話題除了國泰空姐「講閒話」事件，就是將軍澳一個私人屋苑單位內「主力牆」遭擅自鑿穿，引起軒然大波；接着又有公屋單位在黃雨下被雷劈，大家議論紛紛，卻無心情談論市況，事關近月住宅交投十分淡靜，放盤小業主大感無奈，準買家普遍抱觀望態度，少不免再觸發對俗稱「辣招稅」的反思。這些特殊的逆周期印花稅措施，原意為遏抑樓價失序飆升及協助市民上車，惟當形勢有變，若因而導致成交「動態清零」，豈不是事與願違。樓市畢竟是支柱產業，牽連廣泛，甚至可說是支撐經濟繁榮的其中一道「主力牆」，讓其「凌遲式」崩毀，有機會重演一九九八至二〇〇三年的危機。

本港去年底放寬防疫限制後，樓市隨即迎來「小陽春」。據差餉物業估價署公布，今年首季私人住宅樓價指數上漲約百分之五。另土地註冊處資料顯示，首季二手住宅成交量接近一萬三千宗，較去年第四季增加差不多六成。

然而，這輪「小陽春」非常短暫，踏入四月後，兩大代理商中原和美聯統計的二手樓價指數皆掉頭回落。更大問題是，交投恍如被「點穴」，例如太古城、黃埔花園、沙田第一城等十個傳統大型屋苑，五月份僅錄得九十四宗成交，較去年同期（疫情嚴峻之際）暴降逾五成，創近五年新低。

綜合市場分析，近期樓市成交慘淡可歸結為四大原因。首先，內地四月以來公布的經濟數據疲弱，官方製造業採購經理指數（PMI）連續兩個月陷入收縮區間，復甦動力明顯轉弱。這不免影響內地及香港投資市場信心，被視為前瞻指標之一的港股恒生指數自四月迄今累瀉近一成，樓市亦難獨善其身。

第二，美國聯儲局加息號角吹不停，本港銀行雖未「跟足」，卻已四度上調最優惠利率，目前承造樓宇按揭實際息率逼近四厘，令買樓人士供款負擔沉重。特別是在金管局逆周期壓力測試要求下，一些原本有條件買樓上車的打工仔，現在未必「計得掂數」。

第三，隨着樓價回落，理應有投資者考慮入市買樓收租，又或吸引部分家庭籌謀「細屋換大屋」，間接促進樓市正常流轉。但觀乎五月份十大屋苑成交不足百宗，收租客和換樓客似乎都未有出動。事關任何人購買第二個或以上物業，須繳付「雙倍印花稅」；儘管換樓人士可申請退還額外稅款，惟在淡市中，未必能於一年限期內順利「先買後賣」，或許因此打消換樓念頭。

第四，將軍澳日出康城一個三房單位最近被揭擅自拆除部分主力牆，據聞該單位立刻被多家銀行「暫停估價」，且可能使樓上樓下受牽連。日後準買家睇樓時必定打醒十二分精神，看清楚單位內櫳有否異常，同時詳細查閱圖則，以免有手尾。短期內，買家入市步伐難免會被進一步拖慢。

綜上所述，本港樓市備受諸多負面因素困擾，價量俱萎縮，部分大型屋苑買賣更頻頻「捧蛋」。宏觀經濟、美國加息、拆牆意外等因素並非港府能夠獨力掌控，但「辣招稅」則肯定屬政策自主範圍內的事。回看十多年前開始推出「需求管理措施」，正值環球金融海嘯後，美國啟動量化寬鬆大舉放水救市，熱錢四處流竄，推升住宅物業等資產價格，特區政府連番出招的原意是遏止樓價癲升，防止內地人來港亂掃物業。時移世易，這些年樓市「下行風險」不亞於「上行風險」，價格走低兼交投疏落，不論關乎信心抑或購買力，市況都不可能稱為健康。

正如地產建設商會執委會主席梁志堅早前指出，「辣招稅」已完成歷史任務，再不取消只會窒礙整體經濟發展，甚至「阻住地球轉」。房地產有着長長的產業鏈，涉及建築、裝修、家具、銀行等眾多行業，亦左右政府庫房收入，倘樓市長期低迷，必定影響財富效應及經濟動能。

當前經濟復甦勢頭還須大力扶持，加上積極增加住宅土地供應的成效逐漸顯現，還有以十萬計的勞動人口減少，中產階層流失，樓市供求結構跟以往不可同日而語，政府若堅持「一本通書睇到老」，恐致過猶不及。當局或許擔心撤辣後一旦樓價快速反彈，會被千夫所指；然而，若等到冧市證據確鑿無誤，又恐怕為時已晚，故須具前瞻性和制度自信，以顯駕馭功架。

在「房住不炒」原則下，樓價當然不宜無序飛升，以免影響市民安居樂業；惟樓市也是支撐經濟繁榮的「主力牆」，貿然被拆毀，同樣非市民之福。