2023年5月26日
香港最大的平原是元朗大平原,屬於「北部都會區」的重要地塊。從鄉議局的劃分,元朗有六個鄉,分別是十八鄉、屏山、錦田、八鄉、廈村和新田。十八鄉發展比較早,一直是元朗市中心,舊墟以及大馬路所在地,西鐵線(今稱屯馬線)建造,元朗站坐落於十八鄉,確立其龍頭的地位。
香港的發展,大多依着鐵路沿線,屯馬線貫穿元朗幾個鄉事重地,把整個新界西部搞活起來。首先是元朗站(十八鄉),接着天水圍站(屏山),錦上路站(錦田、八鄉),以及鐵路已通、未有站頂的洪水橋站(廈村);新田站(新田)是最後一個寶藏,位於籌劃經年的北環線之上,這條鐵路要2034年才會通車。新田的位置更具戰略性,連接「港深創新及科技園」(河套),並且面對「深圳科創園區」,具有港深兩地創科發展的協同效應。
政府上星期公布了立法會《新田科技城的土地用途建議》,並附有發展大綱圖,打造香港「南金融、北創科」的願景,作為「北部都會區」的第一響重炮。資料顯示,新田科技城(包括落馬洲河套地區)總面積627公頃,其中創新科技園300公頃,住宅和混合用途60公頃,混合用途意思是包含住宅發展、辦公室、酒店、零售、餐飲、娛樂設施和運輸交滙樞紐,物流、儲物和工場16公頃,其他公共設施、休憩用地、美化市容地帶及新建道路251公頃。
新田新發展區計劃興建5萬多個公私營單位,居住15萬多人,樓宇的建屋地積比為6至6.5倍,構思中,第一批居民可於2031年開始搬入。全面發展後,將會製造16.5萬個就業職位。一個不錯的規劃,但是很多細節需要審視,平衡各方利益,達到多贏目標。
過往發展衞星城市和新市鎮的時候,總有一個理想,就是職、住在同一區域,能夠工作、生活平衡,建立起一小時內生活圈。天水圍悲情城市的教訓是工作崗位不足,但是新田的情況剛剛相反,600多公頃土地,一半是創科園,大量就業機會,住宅面積只有十分之一,似乎比例不足,政府應該加大這區的住宅供應。
再者是發展模式。二三十年來,政府一直推行兩個新發展區,一是古洞北及粉嶺北新發展區,二是洪水橋、廈村新發展區。兩個新發展區仍未成形,主要是政府太過壟斷其發展過程,基本是政府規劃、收地、興建,極少數量有私人參與。這樣令土地持有人不高興、不合作,單靠政府發展成本甚高,程序繁複,時間冗長。根據這方面的經驗,新田科技城理應大力推動公私營合作,盡快上馬、完工。
值得關注是批地方式。文件提到「在批出在區內創科用地方面,我們會配合創科局的產業政策,考慮採用公開招標以外的批地方式」。一直盛傳,要發展這麼大的創科企業,需要有規模、有實力、有品牌、有經驗的公司進駐,政府要用優惠的條件吸引這等大企業,可能出現政策傾斜,引起不公平的爭議。
當然這是兩難的,總之政府應該以「數碼港批地事件」為鑑,以透明、公開的原則,善用政府的土地資源。另外,在批地的時候,照顧香港企業的利益;無可否認今次引進的大公司,很大機會是內地的成功品牌,他們落腳新田科技城是重要的,我們亦應趁這機會,培養一些本地的創科公司,「南金融、北創科」才有發亮發光的一天。
時事評論員
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