2022年10月4日

周文港

助夾心階層置業 須放寬「30年減樓齡」

近日，香港房屋委員會回應本地傳媒有關於2020年推出的「白表居屋第二市場計劃」（「白居二」）的查詢時表示，截至本年7月底，成功完成交易的個案只有約2000宗，佔整項計劃總名額4500個的比率不足五成。換言之，反映可能有超過半數的「中籤」申請者，最終未有認購單位，與當年計劃初期11.7萬份的踴躍申請、出現達26倍超額認購的情況相較起來，可見上一輪「白居二」的實際市場交易表現屬不尋常現象，值得特區政府深思該如何確保計劃成效，以達至計劃的原目標，尤其在樓價持續高企的情況下，盡早協助中低收入的市民「上車」，改善他們的生活環境與質素。

「白居二」自1997年6月推出，計劃旨在讓居屋業主可在毋須繳付補價的情況下，將單位轉售予綠表買家；同時，為進一步回應那些不符合申請公屋及居屋、又未有能力負擔私人房屋市場的市民，尤其是「夾心階層」的置業訴求，房委會於2013年開始推出臨時計劃，把居屋第二市場擴展至白表買家，容許指定數量的白表買家進入「白居二」市場，免補地價買居屋，並於2018年起將「白居二」恒常化，以豐富置業階梯。

不改措施 夾心階層難圓夢

然而，根據房委會提供予傳媒的最新數字顯示，2019年及2020年兩期「白居二」的終完成交易比例均不過五成，與2015年及2018年的約六成五（64.64%）和逾五成六（56.72%）形成鮮明的對比，亦可見「白居二」的市場交易量持續下跌，每況愈下，令有關計劃的成效逐漸減弱。

筆者認為，「白居二」市場成交量的表現持續欠佳，最核心的原因是由於現行的政策引致。房委會就居屋單位提供的按揭貸款保證期（保證期），由首次轉讓起計最長為30年；而相對的，買家去銀行或財務機構申請「白居二」按揭時，往往獲批的按揭還款期便是採用30年減去居屋樓齡作為衡量的標準，即是在「白居二」下，樓齡愈高，買家的供款期愈短。值得留意的是，上屆特區政府在回應立法會同事的口頭質詢時答覆，假設有關居屋或綠置居項目的落成日期、相等於同一項目所有單位的首次轉讓日期，以粗略估算有關單位的剩餘保證期的話，當中便有約7.6萬個單位只有剩餘10年及以下的保證期，佔逾72.38%；剩餘保證期有10至20年，以及20至30年的單位則分別只有約5000個及2.4萬個。對於保證期較短的居屋單位，買家往往需要承受更高的風險，而那些不符合房委會保證、超過30年樓齡的居屋單位，按揭成數更會被大幅下調。

換言之，面對樓齡愈長的「白居二」單位，買家每月需承擔供款金額更多，無疑是對設有入息及資產上限的「白居二」買家，帶來難以負擔的財政壓力，部分準買家更因通過不了壓力測試而被迫止步，導致「白居二」逐漸走向「冰河時期」，最終令有關計劃助「夾心階層」置業的政策效用失效。

政府買賣雙方皆大歡喜

隨着大批居屋進入「高樓齡」的階段，房屋局必須盡快檢視現行有關居屋按揭保證期的政策措施，放寬30年按揭貸款保證期，以完善「白居二」的配套政策，保障更多「白居二」準買家能通過財務壓力測試，進一步激活居屋二手市場，減輕「夾心階層」面對較短的供款年期所帶來的巨大財政壓力，以協助他們在合理的財政負擔下成功「上車」，圓置業夢，從而提升整體的生活質素。

同時，特區政府應與銀行及財務機構加強協作溝通，經考慮按揭申請人的個別狀況後，為「白居二」買家提供特別按揭優惠，並盡量減低臨近保證期完結時突遭調低按揭成數的情況出現。筆者殷切期望特區政府尤其房屋局能認真考慮上述建議，以確切回應中低收入家庭，尤其「夾心階層」的實際及迫切所需。

「切實排解民生憂難」，是習近平主席以至全體香港市民對新一屆特區政府所寄予的厚望。因此，着力解決房屋問題不但是新一屆特區政府施政的重要課題之一，也是解決社會深層次矛盾的關鍵之一，進而打通社會向上流動階梯、提升香港整體市民的身份認同。

立法會議員、嶺南大學中國經濟研究部副總監

下一篇：	迎接「0+0」文化旅遊3建議
上一篇：	內地擬在港招募航天員釋放什麼訊號