2020年9月19日

李子衝 觀潮篇

公私營合作項目

9月初，高等法院頒下判詞，裁定城規會批准長實豐樂圍發展項目越權，認為后海灣具重要保護價值，公私營合作亦對魚塘和濕地保育有重要影響，下令項目發還城規會重審。

這個故事斷斷續續接近30年，由於屬於保育地塊，1992年開始向城規會申請，多番否決並改動後，最終2013年獲批准，後來並得到屋宇署認可發展為19幢住宅樓宇，大約150萬呎樓面面積。隨後環保觸覺譚凱邦提出司法覆核，認為項目保育方面，並不跟應公私營合作模式，因為保育合作夥伴：世界自然基金會宣布退出，發展商自組基金，未能符合公私營要求。現時法院頒布決定，說明此路不通，肯定影響未來房屋發展計劃，以及供應數量。

定義清晰可減爭議

公私營合作方式並沒有精確定義，一般是官、商、民合作，範圍甚廣，很多地區活動都以這種形式推行。較為矚目當然是地產發展項目，早於2004年，時任環境運輸及工務局局長廖秀冬提出了保育新政策，選定12個優先保育地點；按公私營界別合作方案，項目發展商可以在選定地點中生態敏感度較低的地方發展，但是需要長期保育和管理其餘生態敏感度較高的部分。意思是找一個環保組織合作，成立環境保育基金，支持其營運，才可以發展該項目。

今次的焦點，在於沒有環保組織在內的環境保育基金，是否符合公私營合作模式？環保組織是否就是公家代表？有沒有公眾授權？發展商自己成立的環保團體是否有效？說實話，發展項目滲入保育元素已經不容易，何況由環保組織負責營運和管理，難以合乎商業原則，這並且是永續安排，因此至今未有一個成功的例子，經過今次法院的裁決，廖秀冬當年倡導的政策可以壽終正寢，再沒有公私營合作計劃了。

近期公私營合作的項目還有兩個：一個是過渡性房屋，一個是土地共享。本來都是好計劃，可惜一句「官商勾結」，令其大打折扣。過渡性房屋是因為公屋供應短缺，輪候者本來等候3年而變為5年多；為了紓緩輪候人士住在私人住宅的租金壓力，政府出資，發展商出地，興建臨時性組合房屋，照顧長期輪候人士。

官商勾結指控拖垮

政府深怕「官商勾結，利益輸送」的批評，硬要非政府機構（NGO）營運，加插在官、商之間，他們沒有建築的專業知識，如何規劃？如何設計？如何興建？一竅不通，可以說重新學起，要求專業社工負責地產發展，肯定是錯配，坦白的說是費時失事。

接着是商業營運，因為是自負盈虧，兼且要做物業管理與維修，又是另一門的專業，政府要志願機構當萬能泰斗，實在是強人所難，影響效率。

至於土地共享，本來也是好計劃，政府把發展商的農地，提高地積比率，興建基礎建設，然後將增加了的單位，部分作為公共房屋用途。這種公私合作，可以解決政府的土地不足，多建公屋，而私人土地得以發展的機會。

一般農地的地積比大多是0.2至0.4倍，若然有足夠的交通和渠務配套，可以發展為3至5倍，增加供應。

又是一句「官商勾結」，政府最早土地共享的構思，將地積比增加的部分，拿一半出來作公屋，例如多出1000個單位，500個是公屋，「官商勾結」的聲音愈大，便提出六四比，及後更加七三比，公屋佔七成，發展商眼見無利可圖，自然不感興趣，好的政策變成死的政策，可惜。

時事評論員

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