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2016年10月6日

社評 社評

開闢土地尋共識 避免供應現斷層

香港長期受土地供應不足困擾,樓價如脫韁野馬,直至近年政府積極賣地,住宅供應才漸達標。可惜,供應增加的局面未必持久,在樓價還未隨供求改變而回落前,土地供給斷層恐再降臨,昨天開標的筆架山龍翔道豪宅地皮以樓面呎價逾二萬一千元榮登九龍新地王,或許就是市場預計中長期供應短缺的先兆。據團結香港基金估算,未來三十年香港需要九千公頃土地應付發展,規模超過三個沙田新市鎮,就算政府建議的多個新發展區及填海大計順利落實,亦只有約五千公頃,故多管齊下開闢新土地,看來確刻不容緩,問題是有幾多人能聽得入耳,更遑論各方配合支持。

幾年來政府賣地的重鎮,好像東涌、將軍澳南、大埔白石、沙田九肚及啟德機場舊址,都是十幾二十年前開始填海或平整得來的,實際在食老本,因為近十年未聞任何新的大型土地開發項目,當現有的土地賣完將何以為繼!政府在二○一二年推出招標或拍賣的土地,以樓面面積計七成來自填海或新市鎮,到了二○一五年,比例跌至五成;同期透過更改土地規劃用途而來的,佔比則由百分之八急升至百分之四十一,從另一角度反映政府可隨時推出的土地已耗用得差不多,倘若沒有大型新地皮接力,單靠更改規劃,難免令人擔憂。

中長期土地供不應求已露端倪,由於政府尤重私人住宅供應,未來幾年料仍可達每年一萬八千伙的指標,但公營房屋供應量明顯落後,勢難實現長遠房屋發展策略的目標。除此以外,還要應付商貿及公共設施用地,實際需求遠比表面所見為大。反觀政府在障礙重重之下,愈來愈依靠改劃、增加密度等權宜手段,難怪有學者形容現在連「櫃桶底」的地也用盡,面對不同需求惟有拉上補下,當一部分建屋目標達成,另一部分便落空,若無法持續增添更多土地儲備,情況必定愈見嚴峻。

開闢新土地不外乎幾個途徑,各有困難和阻力。新界棕地規模無疑很龐大,但很多已變成貨櫃場、停車場及回收場等,牽涉收地、拆遷、安置及補償等問題,利益錯綜複雜,從近日橫洲事件可見一斑,作為中長期策略未必能提供穩定供應。另一途徑是更改土地規劃變成商住用地,也是政府現時倚重的方法,問題是這些土地多有特殊地理條件,面積普遍不大,按原規劃本來另有功能,遇上環保團體及地區人士反對在所難免,只宜作為補充而難當主力。此外,增加地積比率提高密度,同樣要面對不同持份者的挑戰,不容易令整體供應明顯改觀。

重溫香港的發展歷程,填海向來是造地的最主要途徑,在二○○五年之前的二十年,填海得來的土地有約三千五百公頃,現時人口以十萬計的新市鎮也是填出來的,好處是足夠多年使用,亦可系統地規劃。當然,如今要在香港填海,困阻極大,抗議反對浪潮及司法覆核必定接踵而來。不過,任何一條開闢土地的途徑都充滿險隘難關,但既然走每條路都要花大氣力,應多從成本效益着眼,以長遠獲得更多土地建立儲備作為優先選擇。

上任特首曾蔭權早前接受媒體訪問時說,回想當年停止賣地後,應更積極開發新土地,遺憾的是他選擇避開困難。現任特首梁振英在他的首份《施政報告》中,用了不少篇幅大談短中長期土地供應,積極推售土地無疑化解了燃眉之急;中長期供應則主要沿用多年前已展開規劃的幾個新發展區,幾年下來進展有限;至於長遠增加新的土地儲備,就更加未見頭緒,相信是低估了開闢土地的難度。

香港的總面積約一千一百平方公里,當中已發展的土地佔百分之二十四,而作住宅用途的更低至百分之七。理論上,仍有很多土地可供研究如何發展。因此,土地及房屋政策未來肯定仍是施政的重中之重,但像以往只談願景、呼籲齊心根本不切實際。政府應該先要坦承開闢土地面臨無計可施的困局,再以詳細數據推算在不同情景下(即土地供應充裕和短缺時),對房屋、經濟及民生的實際影響,讓社會有具體概念,得失有數計,希望藉此凝聚更大共識,早作籌謀,避免積重難返。畢竟增闢土地儲備需時以十年計,跨越兩三屆政府,蹉跎歲月的後果堪虞。

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