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2016年4月15日

鄭經翰 大班人語

重建公務員合作社一舉多得

眾所周知,香港社會的深層次矛盾源自土地和房屋政策,嚴重向地產霸權傾斜。本港基本上分為有產(房屋)與無產階級,如果政府真的以民為本,能夠在土地和房屋資源的分配上做到公平、公正、公開,可以肯定,本港的深層次矛盾和貧富懸殊至少會減半,有助促進社會和諧,改善民生。

可是,3年前以土地和房屋政策騙取民望上台的梁振英,3年管治下來,恰恰證明689政權只是另一個為地產霸權服務的政府,口說解決房屋問題,行動卻完全是另一回事,根本全沒有把廣大市民的住屋權益放在眼內。

忽提不合理條件

最近,關乎一眾退休公務員住屋權益的公務員合作社重建問題又再掀起爭議,成為社會關注焦點。主要原因是政府房屋機構房協推出所謂公務員合作社先導計劃,強調「需求主導」, 在房協不虧蝕、業主須集齊100%業權及申請地盤面積不少於1400平方呎的前提下,視市場情況而定,向業主提出高於市價約10%的收費價,重建有關項目,但有關業主必須向地政總署繳付項目尚欠政府的土地補價。發展局副局長馬紹祥更聲言,政府不會放寬所有合作社樓宇地積比率,並且不會優先重建公務員合作社樓宇。

政府的有關政策完全令人莫名其妙,更有違地盡其用的原則。最近,中大未來城市研究所副所長姚松炎便就今年《施政報告》提出發展將軍澳第137區提出具體可行建議,認為政府應該試行興建合作社房屋,撥出其中24公頃土地,由政府以一元象徵式地租,租予非政府機構組成的合作社,入會的市民只須攤分建築費與管理維修成本即可入住;入住市民沒有業權,亦不准轉售,所以不會因樓價升跌而有得失,並可解決房委會欠缺長期建屋資金的問題。當會員要離場,可按折舊方式計算,向合作社退回會籍。姚松炎指出,以500平方呎單位建築費約100萬元為例,能夠月供6000元的市民已可申請入住,估計可興建1.9萬個單位,容納約5萬人,有助解決香港的樓荒問題。

姚松炎的構思其實是以過去殖民地政府管治時期的公務員合作社房屋計劃為藍本,但政府偏偏不單不設法充分利用公務員合作社的土地資源,為解決本港房屋供應問題竭盡其力,反而以損人不利己的政策打擊持份者,為社會製造更多矛盾和紛爭。

二次大戰後,港英政府重建香港,為穩定政權和有效管治,必須建立一支忠心服務社會的公務員隊伍,因此政府優先為他們解決房屋問題,批准公務員成立合社作,並通過合作社以半價(50%)向政府買地自行興建樓宇,以供合作社的成員居住,正是其中一項德政。公務員可以成為合作社成員的一個重要條件,就是必須工作至正常退休年齡後,才可保住日後在合作社的永遠擁有居住權。換言之,合作社計劃其實是政府與公務員之間的契約,雙方必須信守承諾,否則就是違反合約精神。

八十年代初,香港前途問題出現後,公務員有所憂慮,擔心回歸後,自己在合作社的業權不受保障,要求政府允許把業權由合作社轉到社員名下。可是,政府雖允許轉移業權,卻突然違約,開出不合理條件要求合作社成員接納,包括:一、在沒有任何證據下硬說當年合作社少付地價不是50%而是三分之二,故須增加補地價;二、日後物業重建時,社員或發展局只能興建原有樓面面積(地積比率),若用盡地盤地積比率,便須另補地價,俗稱所謂補高空或第二層補地價;三、若社員不同意上述條件,政府不批准合作社把業權轉到社員名下,並不准出售物業。

由於當年不少社員怕回歸後失去業權,所以在極不願意的情況下接受政府的不合理條款而墮入圈套,成為今天政府振振有詞繼續以不合理政策對待公務員合作社計劃。

尤有甚者,回歸後,特區政府更得寸進尺, 不但把第一層補地價由過去有關單位估值15%左右,大幅增加至60%左右,部分單位更高達80%至90%,且嚴格限制增加地積比率,即使批准,亦要付出高昂的補地價。

浪費土地資源

現時全港先後合共成立234個合作社,約有6000個單位,每個單位由1000至1600平方呎不等,地盤面積約30公頃,其中約八成合作社為4至5層高,平均已用地積比率只有四倍,大部分合作社房屋樓齡已超逾50年,沒有電梯,對老化的住客極不方便。如果政府政策合理,全部合作社單位重建發展,至少可為全港提供約2萬個500呎住宅單位,且不少都在市區,可以大大解決房屋供應不足的問題。

政府的不合理措施和高價補地價,連有興趣的發展商亦卻步,結果至今只有11個合作社成功重建,而且全部在回歸之前;回歸至今,沒有一個合作社成功重建。

事實充分說明,梁振英政權沒有想市民所想、急市民所急,以過時不合理的政策阻礙公務員合作社重建,既損害長期忠心服務社會的公務員權益,更平白損失寶貴的土地資源,沒有地盡其用,為解決土地和房屋問題提出切實可行的辦法。

要真正解決問題,最佳莫如交由市建局全權處理,按照目前政策,以同區7年樓齡市價收購合作社業權,重新發展,或者效法私人發展商如寶翠園,重建後分配社員一個單位。總之,辦法多的是,只要政府有心解決問題和照顧退休公務員利益,自會合理施政。可是,如今有意染指特首寶座又企圖爭取公務員選票的政客,卻功利主義至上,視一群退休老公務員如敝履,不屑一顧。由是看來,口口聲聲說沒有土地建屋的梁振英政權,不是亮着眼睛說瞎話,不是私心作祟,當市民大眾是阿斗,又是什麼?

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