四智庫促地盡其利增住宅供應
劉智鵬倡新界地市區化放寬地積比增樓宇面積

香港房屋及住宅用地長期供不應求，如何解決港人住屋問題成為政府施政重點，而關注社會議題的民間智庫亦相繼趁當局就土地供應全民諮詢期間向政府出謀獻策。四個智庫包括持續智庫、未來＠香港、香港政策研究所、團結香港基金聯合舉辦「土地房屋供應大辯論──挑戰與機遇」研討會，為當前的房屋及土地政策把脈，認為政府應以多管齊下方式處理，善用土地資源，改善土地管理政策，立體解決房屋的問題。

持續智庫主席劉智鵬認為，新界土地要地盡其利。「新界」概念是源於港英年代，自1898年開始新界所屬範圍成為租借地，有別於港九的割讓，港英政府限制新界發展，牽涉歷史因素。

修訂城規條例突破限制

直至香港回歸後，此顧慮已消除，新界土地在法理上已沒有特殊性，但現時新界土地發展仍沿用《城市規劃條例》中的鄉郊規劃標準，回歸後未有作出修訂，令新界土地發展的限制仍遠高於港九市區，以致當下需要開拓新界顯得困難重重。

因此，若果政府和市民都能夠以正確的態度面對歷史，同時拿出決心消除新界與港九市區的地域界線，處理新界土地利用問題，則能解決香港未來土地開發的核心策略。

劉智鵬建議，消除新界與港九市區的地域界線，撤除不合時宜的新界土地規劃管制，把港九市區的城市規劃標準延伸至新界，相信土地不足的問題便能迎刃而解，他又笑言，土地供應專責小組更可即時解散。

新思維令居住人口倍升

劉智鵬提出，限制新界土地的鄉郊規劃標準應隨時代及社會需要而檢討。假如把新界平均地積比率由1倍左右，擴大至市區動輒超過5倍的水平，同樣的佔地面積可興建更高的大廈，居住人口便可由300萬人增加至可容納超過700萬人。

新界土地改為市區化發展早有先例，劉智鵬稱，1937年港英政府便把本屬新界範圍的鯉魚門、觀塘、九龍城、九龍塘、深水埗及荔枝角等合共40.7平方公里面積（大於原九龍數倍），劃為「新九龍」，1968年正式把九龍城、九龍塘、深水埗、荔枝角四區融入九龍，其發展則可按都會規劃（Metro Planning）的標準，採取高地積比率的方式建設。即是現在的深水埗區、黃大仙區、觀塘區，以及九龍城區內的九龍塘選區、龍城選區及部分太子選區的土地，於1937年前其實屬於新界範圍。

根據統計署2016年的中期人口統計，原來的「新九龍」範圍一共容納超過150萬人，解決了過去50年香港人口增加和都市發展的問題。

當年新界南端整片土地改劃成「新九龍」市區，沒有招徠社會上負面的評論，而確實為香港五分之一的人口提供了居所。「新九龍」應該是目前新界土地利用的最佳借鑑和出路，舊日的「新九龍」便是今日的「新思維」。

劉智鵬表示，市民需要住屋之餘也要住得開心，各界須合力建構一個宜居城市，社會期待「土地大辯論」能為土地問題尋找出路，但辯論往往牽涉正反、是非，容易造成「有我冇你」，難以「中間落墨」，如執着辯論的思維，恐怕造成社會二元對立。

社會討論忌二元對立

劉智鵬認為，辯論容易令社會釀成二元對立，包括住屋與其他土地用途、無產與有產階級、公屋與私樓、基層與中產、租客與業主的互相排斥，引致現時社會出現「起樓大過天」的局面，假如無法走出這種勢不兩立的思維模式，兩種聲音各自表述，再多的討論都只是徒勞。他希望各界能放下成見，增加溝通並容納不同觀點，相信是能夠兼容並蓄，可以用多元手法建立多極的社區，以多管齊下方式為香港繪畫未來藍圖。

他指出，最近社會對政府應動用《收回土地條例》徵收私人發展商農地的討論甚囂塵上，但亦有意見認為應採用公私營合作模式，便可加快發展速度，正反兩面都有各種聲音，但兩方意見不應該「撐到行」，而應該按每幅土地的實際情況及潛力來研究如何利用。

劉智鵬強調，持續智庫着重可持續發展，要達到目的，需要借鑑自然界的生物多樣性，形成「住屋多樣性」的環境，建立健康、宜居、可容納不同社會階層及背景人士的生活環境，一同支援經濟活動、共享教育以及醫療等資源，形成多極的健康社區。