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曼谷潮人聚通羅 有型有價
昔日小東京 今天蘇豪區 升值潛力高

周六地產專題_海外置業

2017年10月14日

泰國曼谷輕鐵(BTS)素坤逸線(Sukhumvit Line)以暹羅站(Siam)及Asok站最為港人熟悉,皆因大型購物中心一個接一個,而再遠些少的通羅站(Thong Lo)一帶通羅區則以小商場為主,並聚居了不少日本人,又稱「小東京」。近年區內樓市表現不俗,由於可開發地皮買少見少,一手豪宅平均呎價逾7000港元,較傳統豪宅區Central Lumpini及Sathorn的樓價還要高。

泰國發展商Sansiri國際業務主管Cobby Leathers指出,通羅區連同BTS Phrom Phong站及Ekkamai站一帶,近年不斷引入國際化的餐飲及精品店,凝聚成富時尚品味的蘇豪區,為年輕人的聚腳地;加上配套成熟,包括國際學校及醫院等,區內住宅備受追捧,海外買家也不再限於日籍人士。Cobby Leathers指出,過去5年曼谷多個地區樓價每年上升5%,通羅區則有一成漲幅。

個性小商場 文創氣息濃

通羅區範圍不大,以通羅街即素坤逸路55號為中心點,由起點BTS通羅站步行約35分鐘可走畢,街道兩旁有20多條小巷,接通素坤逸路53、57及59號,形成僅次於暹羅廣場一帶的商圈。位於素坤逸路57號五星級酒店Bangkok Marriott Hotel Sukhumvit 49樓的Octave Rooftop Lounge and Bar,為曼谷最高的酒吧,每到黃昏,三三兩兩的顧客便魚貫進場聊天喝酒,美麗的曼谷天際線,吸引各國遊客慕名前來一睹風采。繁盛的通羅街兩旁店舖林立,包括銀行、各國食肆、按摩店、便利店及診所等。由於該區為日本人聚居地,日式餐廳特別多,街道也格外整潔。

通羅區之所以成為曼谷「小東京」,要追溯到上世紀三十年代,曾是日本駐軍基地,二次大戰結束後,到曼谷經商的日籍商人多在此落腳,並建起日式花園平房。至八十年代,派駐曼谷的日籍企業高管也聚居於此,漸漸形成以日本居民為主的小社區。

通羅區與暹羅廣場一帶最大的分別,就是沒有大型購物商場,多為散落各小巷、3至5層的社區購物中心,如J Avenue、The Commons及新落成的Eight Thonglor等,建築外形及室內設計各具性格,都是走精品小店路線,有若東京的南青山。新建住宅大廈多附設這類社區購物中心,方便住戶日常所需,近年更愈開愈多,因而營造出別具一格的文創氛圍,酒吧、特色餐飲等消閒選擇多元,形象愈趨國際化,吸引年輕人及外籍人士流連消費。

整體住宅價按年增一成

自BTS通羅站於1999年開通,區內樓市日益受重視,發展商也樂於投資。帝皇地產執行董事陳卓明指出,通羅為曼谷豪宅區之一,早於20年前已有地產商看好前景而積極收購舊樓重建,買入舊式酒店及服務式住宅;發展至近年,區內地皮已呈短缺。他認為,由於區內一手住宅供應有限,樓價有支持,目前一手樓價平均300萬港元,平均呎價7400港元;二手樓售價平均250萬港元,平均呎價6500港元,過去一年整體樓價上升一成。

據地產網站Plus Property報道,通羅過去8年平均每年只有約兩個新盤推出,分層豪宅供應累計約1800伙,平均每年只有225伙,物以罕為貴,二手樓價自然水漲船高。例如2012年入伙、位於通羅4巷的Quattro,據地產網站hipflat的放盤資料,現叫價每方米約24.7萬泰銖(呎價約5386港元),按年升7.7%,較2009年開售價更大漲84%。

至於通羅2巷的Fifty Fifth Tower,樓高35層,附設小商場Fifty Fifth Plaza,是該區目前最高的住宅大廈,由於樓齡達21年,售價較為相宜,現叫價每方米僅8.4萬泰銖(呎價約1832港元),按年升11.3%,較2011年的售價上漲58%,租金回報約4.4厘。

去年曾來港發售、位於通羅街末段的The Monument,平均呎價7200港元,3房戶售價1000萬港元起,頂樓複式更達7390萬港元,實用面積7125方呎,呎價逾萬港元,為區內最貴;項目127個單位已售出八成。The Monument樓高45層,2019年落成後將取代Fifty Fifth Tower,成為通羅區最高的住宅。

陳卓明表示,通羅區住宅租賃市場活躍,平均租金回報達5厘,以1房及2房單位較受歡迎,實用面積約530至600方呎的1房單位月租約5萬至6萬泰銖(約1.17萬至1.41萬港元);面積800至910方呎的兩房單位月租約6.5萬至8.5萬泰銖(約1.53萬至1.99萬港元)。

區內的Quattro實用面積約590方呎的1房戶,叫租每月5.4萬泰銖(約1.27萬港元),租金回報約4.8厘。陳卓明透露,租客以日本籍居多,佔四成,其次為美國及南韓籍人士。

發展商插旗 地價年漲82%

Plus Property指出,通羅區地皮買少見少,地價自然高漲,如將於2018年落成、位於通羅13巷的Tela Thonglor,發展商Gaysorn Property於2015年以地價每平方哇(Wa,1哇約43方呎)110萬泰銖(呎價約6004港元)購入。2016年Land and Houses購入通羅頭段地皮,造價已飆升至每平方哇200萬泰銖(呎價約1.09萬港元),升幅達82%,今年開始動工興建1幢31層高、提供148個單位的豪宅The Bangkok Thonglor;香港銷售代理KC Property指出,項目平均呎價7660港元,最高售價約627萬港元,為頂層1房單位,實用面積約600方呎,呎價逾萬港元,反映麵粉貴,麵包自然也貴。

 

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