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2022年6月29日

5月差估樓價指數回落0.34%
加息陰霾窒礙 僅逾1076呎大戶延升勢

受到加息陰霾等負面因素影響,私人住宅樓價在4月谷底反彈後,5月略為回軟,差餉物業估價署(下稱差估署)昨天(28日)公布的數據顯示,整體私人住宅售價指數5月報384.4,按月回落0.34%,以今年首5個月累計有2.41%跌幅,而以2017年現屆政府上台以來計算,樓價僅升約14.37%,較前一屆政府樓價漲63.87%明顯收窄。

差估署最新公布的《香港物業報告每月補編》初步數據顯示,整體售價指數今年首3個月連跌,共挫3.07%,4月回升1.02%,而5月則反跌0.34%,最新的樓價指數384.4,仍較去年底的393.9,低約2.41%。

實用面積1075方呎或以下的中小型單位的走勢大致與整體指數同步,按月跌0.44%,首5個月共挫2.45%;實用面積1076方呎或以上的大型單位則大起大跌,首3個月樓價挫5.46%,其後兩個月則共反彈3.83%,折合今年首5個月樓價仍跌約1.84%。

今屆政府任期近尾聲,以差估署數據初步分析,整體售價指數在2017年6月(即新政府上場前)報336.1,與最新錄得的384.4比較,僅錄得14.37%樓價升幅。如果把單位依照實用面積大小分為A至E五類,實用面積431至752方呎的B類單位走勢最標青,期內樓價漲15.43%;實用面積1722方呎及以上的E類單位,近5年時間累計僅升3.29%。

新都城嘉湖山莊表現最差

如果以回歸25年計算,整體指數較1997年6月的172點,累飆約1.2倍。前一屆政府2012至2017年5年任期之間,樓價暴升63.87%,現屆政府任內樓價漲勢明顯放緩。

事實上,部分大型二手屋苑5月樓價錄得較大市更差的按月跌幅,參考利嘉閣地產的統計數據,全港十大屋苑之中有5個屋苑樓價在5月報跌,其中將軍澳新都城按月急瀉4.46%最慘,5月的平均呎價(實用面積計算.下同)為15962元;其次是天水圍嘉湖山莊,按月挫3.09%。反之,鰂魚涌太古城的走勢凌厲,按月飆5.01%,最新平均呎價為19665元,屬十大屋苑之中呎價最貴。

下半年趨樂觀 料重拾升軌

利嘉閣地產研究部主管陳海潮坦言,樓價下跌對二手業主沽貨獲利的比率有所影響,該行統計今年5月全港3410宗已知上手購入價的成交,3225宗賬面賺錢,比率為94.6%,按月回落0.3個百分點;平均每宗賺幅則為65.8%,連跌兩個月後輕微回升,幅度約0.3個百分點。

不過,陳海潮對下半年本港樓市仍然樂觀,認為市場對置業的剛性需求持續,新政府7月上台後勢着力發展民生和經濟,而即使本港要加息,幅度亦有限,估計下半年本港樓價穩步進入升軌,全年樓價起碼可漲2%至3%,若下半年成功與內地等通關,全年樓價有機會飆逾5%。

住宅租金指數按月不變

萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為,新盤與二手市場出現競爭,部分地區二手樓價受壓,而市場上積存的購買力需要時間釋放,令主要反映二手樓價的官方指數按月向下。王兆麒相信,只要疫情不再出現大爆發而收緊防疫限制,下半年樓市氣氛有望明顯逆轉。

另外,差估署數據顯示,整體私人住宅租金指數5月報177.3,按月不變,今年首5個月計則累挫約2.96%,跑輸樓價。

 

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