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2022年6月4日

周六地產專題_海外置業

北倫敦活化區Noel Park新舊交融
維多利亞古宅遍布 購物消閒不假外求

英國首都倫敦雖然有不少重建計劃進行,但規模逾千伙的大型項目不多,市中心寸金尺土,即使有具規模的屋苑亦價格高昂。若要相宜之選,北倫敦Haringey自治市Noel Park區是其中之一,乘地鐵往倫敦市中心僅約15分鐘車程,而且附近不乏綠化空間,部分一手單位售價約407萬港元起。

Noel Park區是Haringey自治市政府開展Haringey Heartlands活化計劃的一部分,包括把舊煤氣儲存庫、Olympia Trading Estate及Western Road部分的土地,發展為住宅、商舖、寫字樓及餐飲設施集於一身的新地標,當中一個興建中的屋苑提供逾1700個住宅單位,規模之大十分罕有。

 

區內南北俱有地鐵站

逐步華麗轉身的Noel Park區,吸引發展商進駐,Weston Homes去年便購入Caxton Road和Mayes Road交界一幅0.6英畝(約2.63萬方呎)地皮,計劃興建商住大廈,提供75個住宅單位。

Noel Park區佔地僅1.23平方公里,在Haringey自治市19個區中面積第五細,對外交通十分方便,北面有Piccadilly line的Wood Green地鐵站及Alexandra Palace火車站,南面毗鄰Piccadilly line的Turnpike Lane地鐵站及Hornsey火車站。

Piccadilly line途經唐人街所在的Leicester Square站。由Alexandra Palace火車站可直達金融區Moorgate站。Alexandra Palace火車站亦毗鄰日後的Crossrail 2地鐵站。

 

High Road為區內主要商業街,Wood Green地鐵站附近有Vue戲院、酒吧The Nag's Head、超市Morrisons與Lidl、家品店Argos、英國最大連鎖藥房Boots及多家銀行,面積達54萬方呎的購物中心The Mall Wood Green有超過100間店舖。在High Road行一轉,無論日常生活所需以至消閒娛樂,都能滿載而歸。

佔區內近半面積的Noel Park Estate,建於十九世紀末二十世紀初,為當年的市郊屋苑,規劃成自給自足的社區,共有約2200座樓房,每座都有前後花園,屬提供予工人階層居住的資助房屋(Affordable Housing),項目貼近鐵路網,出入便利。1982年Noel Park Estate被列為保護區(Conservation Area),意味重建為高樓的機會甚微,新舊共融之下,活化地帶的分層住宅多享開揚景觀。

Haringey市19區樓價 名列13

Noel Park區雖然綠化空間不多,但鄰區有面積達196英畝(約79.32公頃)的公園Alexandra Park & Palace,面積等於4個香港維多利亞公園,有出租船讓民眾或遊人在湖泊泛舟,並設有小型高爾夫球場、兒童遊樂場等,更提供樹頂歷奇活動。園內屬於二級保育建築的Alexandra Palace,除了由英國廣播公司承租部分面積作為製作和傳播中心外,在當中的Alexandra Palace Theatre可欣賞各類戲劇、音樂會、歌劇及舞蹈表演。

英國國家統計局(Office for National Statistics)數據顯示,Noel Park區2021年9月整體住宅平均價創新高,至52.89萬英鎊(約525萬港元),相對2020年9月的47.86萬鎊(約475萬港元),按年升10.5%。期內分層住宅整體平均價報46.02萬英鎊(約457萬港元),按年上漲20%。

Haringey自治市的19區,去年9月整體住宅平均價由42.44萬至127.68萬英鎊(約421萬至1267萬港元),Noel Park區排第13位。

在Noel Park區,十七至十八世紀建成的維多利亞式住宅隨處可見,現代化的分層住宅供應則有限。據英國地產網站Rightmove資料,Alexandra Road 113b號實用面積452方呎1房戶,去年3月以31.5萬英鎊(約313萬港元)售出,較2014年10月買入價28.75萬英鎊(約285萬港元),賬面獲利2.75萬英鎊(約27萬港元),升值9.57%。該單位1998年10月只賣6萬英鎊(約60萬港元),23年間大漲4.25倍。

排屋持貨8年轉手賺18%

位於Lymington Avenue 196號的排屋,今年1月成交價56.2萬英鎊(約558萬港元),較2014年4月的47.5萬英鎊(約472萬港元)購入價,賬面賺8.7萬英鎊(約86萬港元)或18.32%;相對2000年9月的10萬英鎊(約99萬港元)造價,逾21年升值4.6倍。

參考英國物業網站OnTheMarket資料,Noel Park區放盤有Morley Avenue一個實用面積661方呎2房分層單位,叫價53.5萬英鎊(約531萬港元)。Station Road一個實用面積785方呎3房單位,叫價55萬英鎊(約546萬港元)。坐落Granville Road的Pickering Court,其中實用面積495方呎分層單位,叫價32.5萬英鎊(約323萬港元)。Alexandra Palace Garden一個1房單位,叫價50.5萬英鎊(約501萬港元)。

至於放租個案,則有位於High Road的2房單位,實用面積516方呎,叫租每月1450英鎊(約14387港元)。Mary Neuner Road的Alington House,其中實用面積742方呎2房單位,叫租每月1900英鎊(約18851港元)。

 

 

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