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2021年8月13日

專題

CCL四成屋苑樓價破頂 馬鞍山揚威
屯馬線通車成催化劑 用家主導撐起樓市

今年樓市以直升機式爆升,反映主要大型屋苑二手住宅樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)上周五(6日)已升抵190.1的歷史次高位置,距離創新高只一步之遙。本報在CCL破頂前夕,把CCL的133個成份屋苑樓價進行大檢閱,揭開今年帶動CCL直逼高峰背後「功臣」的面紗,並列出重點屋苑的樓價表現,為有意入市的買家提供一個投資保值的參考。

在今年樓市升浪中,CCL的133個成份屋苑中,有117個的經調整呎價(下稱呎價)較去年底上升,漲幅最勁為薄扶林貝沙灣,狂飆25.7%。不過,能破頂的屋苑僅有52個,佔整體39.1%,新界區以28個成為大贏家,其中受惠屯馬線全線開通的馬鞍山包攬5個最多,區內翠擁華庭呎價早在5月爆上14076元創下新高,較去年底急升11.7%,幅度為該區5個破頂成份屋苑之冠;至於同區海栢花園在破頂之餘,同期升幅亦有10.8%,而且呎價一直保持在高位,未見明顯回落。

太古城海怡黃埔皆未創高位

另外,傳統藍籌屋苑如鰂魚涌太古城、鴨脷洲海怡半島、紅磡黃埔花園、沙田第一城及天水圍嘉湖山莊等5個CCL權重屋苑,雖然今年呎價升幅均有近一成或以上,惟全數均未能突破自身的歷史高位。

本報根據中原研究部提供的資料進行統計,截至本月6日公布的最新一周CCL,共有52個成份屋苑呎價創下各自屋苑的歷史新高,以新界佔28個最標青,若以CCL新界成份屋苑共64個計,即該分區破頂屋苑比例達43.8%;馬鞍山及屯門共包辦9個,前者更以5個稱霸,成為最多屋苑呎價破頂的區域,涉及屋苑包括馬鞍山中心、翠擁華庭、聽濤雅苑、海典灣及海栢花園。其中,翠擁華庭最早升穿本身高位,於5月攀上14076元巔峰,較去年底的12597元大升11.7%,漲幅冠絕馬鞍山5個破頂成份屋苑,較該屋苑2019年造出的前高位13704元高2.7%;不過,屋苑近期呎價已輾轉回落至12766元,貼近去年底水平。

反觀區內升幅排第二的海栢花園,呎價上月中升至19596元的歷史高位,較2019年造出的前高位19091元高2.6%,最新僅輕微回落至19528元,仍保持在高水平。

至於屯門的4個破頂成份屋苑,除瓏門外,還有邁亞美海灣、新屯門中心及海翠花園,以瓏門走勢最凌厲,呎價於本月初創新高,達19307元,較2018年造出的前高位18435元超出4.7%;按屋苑去年底的15706元計算,即今年來樓價勁升22.9%。

事實上,不論屯門或馬鞍山均受惠於屯馬線6月底全線通車,造就區內不少屋苑樓價先後炒上,例如邁亞美海灣3座高層A室3房戶,實用面積784方呎,今年7月造價被搶上1000萬元,樓價盡破屋苑標準分層戶紀錄,呎價12755元。同區瓏門2房單位造價更在6月起的一個半月間六度破頂,7月衝上980萬元,翻開歷史新一頁。

港島區方面,同期破頂成份屋苑有17個,以數量計雖不及新界區,但該區成份屋苑只有38個,所以比例達44.7%,較新界更高出0.9個百分點。大潭陽明山莊樓價跑出,今年5月創下呎價歷史高位31950元,相對2020年創出的前高位29834元高7.1%;相對去年底的27144元則漲升17.7%。同期升幅第二的西半山雍景臺,呎價上揚16.9%,但較前者跑輸0.8個百分點。

九龍區創新高比例22%遜色

反觀九龍成份屋苑同期表現遜色,31個成份屋苑中暫只有7個破頂,創新高比率僅22.6%,較為人熟悉的破頂成份屋苑包括長沙灣宇晴軒及同區泓景臺等。

今年52個破頂的成份屋苑,除地域分布廣泛,樓齡之間的差距亦大,由最年輕入伙只有近8年的新晉屋苑,乃至落成逾43年的老牌屋苑均囊括在列,當中破頂較集中樓齡20年內的成份屋苑,數目多達21個,相當於期內破頂屋苑總數40.4%,包括入伙近15年的荔枝角豪宅曼克頓山及前述宇晴軒和泓景臺等,其中曼克頓山呎價早於上月中衝破高位,見24086元,較去年底的22119元上升8.9%。

10年樓齡以下僅佔兩個

樓齡逾30年以上的老牌屋苑則以17個屈居次席,樓齡最高、入伙逾43年的北角賽西湖大廈,呎價早在5月下旬破頂,見29003元,而去年底則為28695元,升幅1.1%。

相反,由於CCL集中傳統大型屋苑,鮮有涵蓋新落成屋苑,故同期樓齡10年以下的破頂成份屋苑只有2個,只佔少數,除瓏門外,另一個破頂成份屋苑為入伙近8年的元朗尚悅,該兩個屋苑均於今年4月才加入成為CCL成份屋苑之列,後者呎價在8月初創新高,為14589元,較去年底報13037元,有11.9%升幅。

至於貴為CCL權重成份屋苑的太古城、海怡半島、黃埔花園等5個屋苑,最新呎價介乎12271至21657元,對比去年底分別上升9.5%至21.7%,雖然對推升CCL功不可沒,惟5個屋苑至今通通未破頂,以黃埔花園與2018年8月歷史高位19405元相距9.5%最遠,該屋苑最新呎價為17569元。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,近期樓價升勢較集中於新界區二三線屋苑,以CCL近4周移動平均計算,新界西屋苑如瓏門及新界東屋苑包括沙田銀禧花園等,均突破歷史高位。

可高成數按揭二三線屋苑受捧

他直言,今年樓市為用家市,「大家睇銀包做人,水向低流唔平唔買,益晒啲二三四線屋苑」,尤其樓價低水兼可承造八九成按揭的三線屋苑最常見破頂成交;反觀重磅藍籌屋苑如太古城等「本身個價已經貴,之前(呎價)個位又高,要破(頂)有啲難度」,但若整體樓價繼續上衝,相信重磅藍籌屋苑稍後亦會追落後,出現樓價破頂。

採訪、撰文:鄭達偉

 

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