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2020年7月24日

林浩文 天圓地方

零售業受壓 今年舖租看跌20%

香港現時面臨內外交戰,零售、飲食及酒店業在新冠肺炎疫情衝擊,可謂雪上加霜,近月零售業銷貨量的按年跌幅達雙位數,屬2003年沙士以來最傷。

疫情衝擊全球旅遊業,旅發局早前公布初步數字,6月訪港旅客只有約1.46萬人次,按年大跌99.7%,平均每日約500人次。其中,內地旅客按年跌幅最大,達99.8%,外地旅客平均降幅為99.3%。至於今年上半年訪港旅客僅約352萬人次,按年減少近90%。近期本港疫情惡化,原希望刺激消費的「賞你遊香港」及其他計劃亦須延後推出。

香港長期社會動盪及全球疫情爆發之背景下,零售業經歷了史上最長的業務低潮。自2009年7月以來,零售額首次連續多個月出現雙位數下降。珠寶鐘錶、化妝品及高級時裝等銷售受累旅客大減,因而錄得最大跌幅。不斷下滑的銷量和不確定的市場前景,促使零售商重新布局店舖,許多奢侈品牌已棄租尖沙咀和銅鑼灣的巨舖。儘管零售商正在努力試圖扭虧為盈,但許多業主仍認為當前的市場動盪只是暫時調整,並不願在續約時大幅減租。更令人擔憂的現象是,中端零售商亦已開始撤租或縮減店舖規模,筆者估計傳統旅遊區的舖位空置率將會持續上升,或達15%。

疫情來襲,零售及奢侈品市場大受打擊,不少國際品牌難以抵擋疫潮,因而決定縮減全球網絡,或申請破產保護。在香港,有來自美國、英國及南韓等國際品牌相繼棄租核心地區的巨舖,甚至全面退出香港市場。著名品牌出現結業潮,當國際或大型品牌撤走某商場或市場,其他品牌亦容易相繼離開,形成連鎖效應。一個商場具感染力,並能聚集一群人,主因該地有多個品牌進駐,故品牌互相競爭是好事。

另外,疫情對全世界經濟都有極大影響,加上《港區國安法》實施後,美國等西方國家的反應都會影響香港經濟,這些仍需時觀望。本地經濟亦充滿很多不確定性,經濟陰霾可能令投資者卻步及為未來帶來挑戰。

總體而言,香港零售業在2020年仍面臨巨大壓力,尤其位於主要購物區如中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角的傳統零售熱點均受到嚴重影響。加上部分市民避免到人多擠迫的地方,都會選擇留在「社區消費」。因此一些提供市民生活所需的地區商場及民生區商舖「存活率」會較高。筆者估計,今年街舖租金會向下調整20%。

大型商場對比街舖的抗跌能力較好,如協同效應、資產管理、租客組合及市場推廣等因素,所以復元能力亦會較快,因此預期商場租金今年會向下調整約10%至15%。

而疫情之後,香港零售業前景仍然充滿挑戰。零售商繼續面對本地和全球衝擊,迫使業界重新布局及定位,這意味着實體店數量及面積皆有減少。另外,需求及市場亦發生結構性變化,零售商和業主都需要適應及調整。筆者估計,旅遊業的復甦速度會慢於市場預期,這代表香港零售業有必要於未來進一步平衡遊客及本地居民的消費。生活家具品牌、健身、超市、健康產品等零售商會受惠,估計這些類別的市場份額將會提升。至於受惠疫情的網購及電子商務,除銷售增加外,亦可能會改變消費者的習慣,長遠對實體店舖帶來衝擊,相信大型發展商及零售商會重新檢視營運模式,以切合市場的新常態(New Normal),這才能繼續生存及持續發展。

林浩文_萊坊執行董事

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