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2019年5月25日

周六地產專題_大灣區置業

珠海樓市調控稍鬆 買賣即翻生
高欄港經濟區GDP勝橫琴 樓價大低水

粵港澳大灣區(下稱大灣區)是國家重大發展戰略,區內有早在1980年設立的珠海經濟特區,經濟發展蓬勃,相比其他大灣區城市有着政策和稅務上的優勢。港珠澳大橋去年開通,珠海更成為內地唯一與港澳兩地同時有陸路相連的城市,當地住宅更受追捧,但限於調控措施,港人難以沾手。不過,隨着珠海個別地區住宅買賣限制鬆綁,今年首季樓市快速轉活,一手樓交投量急增逾1倍。珠海高欄港經濟區亦在放寬之列,當中平沙鎮大型新盤,入場費僅52萬元人民幣(約59.8萬港元)。

大灣區包括香港、澳門兩個特別行政區,以及廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶9個內地城市。鄰近澳門的珠海佔地1736平方公里,常住人口176.6萬。由於珠海早於1980年成立經濟特區,製造業快速發展,2018年人均地區生產總值(GDP)達15.9萬元人民幣(約18.3萬港元),較廣州的15.5萬元人民幣(約17.8萬港元)高出2.6%。

非戶籍擁人才證明可購一宅

珠海樓市與不少內地一、二線城市一樣,都有推出限購、限外令等調控措施。以港澳人士為例,以往必須在珠海工作5年及須連續5年繳付社保,才可購入1個住宅單位;但去年底起部分地區的調控有所放寬,非戶籍居民按個人條件獲批珠海市人才證明者,可購買1伙住宅。

受樓市調控措施放寬刺激,珠海一手住宅交投爆升。據中原澳門及橫琴數據庫綜合珠海市統計局資料,今年首季珠海一手住宅銷售面積共約859.7萬方呎,較2018年同期售出約416萬方呎,大幅增加約1.07倍。

珠海樓價月漲3.15% 灣區第三

至於珠海二手住宅市場,買賣相對平穩,但價格升幅凌厲。今年首季全市二手住宅交易面積共約354.6萬方呎,按年微升約0.1%;成交金額約40.35億元人民幣(約46.4億港元),較去年同期大增約41.1%。

珠海住宅交投增加,樓價亦同步向上。反映大灣區住宅價格水平的中原粵港澳大灣區指數,4月整體指數按月升2.12%,其中珠海指數按月漲3.15%,為大灣區各城市中升幅第三大,遠高於深圳的0.9%和廣州的0.82%。

珠海市現有3個市轄行政區,包括主城區香洲區,以及西部兩大城區斗門區和金灣區;另設橫琴新區、珠海保稅區、高欄港經濟區、珠海高新技術產業開發區、萬山海洋開發試驗區共5個經濟功能區。

位於珠海西南部的高欄港經濟區,近年發展迅速。2009年,珠海市政府把原由金灣區管轄的平沙鎮及南水鎮,調整為由高欄港經濟區管轄,全力打造為區域物流樞紐、能源供應中心及工業設備製造基地,為珠海經濟及社會發展的一大引擎。據珠海市2018年各行政(功能)區GDP總量排名顯示,高欄港經濟區GDP總量排名位居珠海各行政(功能)區第二位,較橫琴新區更高,僅次於香洲區。

平沙鎮二手呎價僅1043港元

位於珠海市最西面、珠海市陸地面積最大的平沙鎮,面積達197平方公里,早年以農業為主,受高欄港經濟區發展帶動,現已晉升為遊艇產業的集中地,同時亦是休閒旅遊度假區。平沙鎮近年陸續有智能製造行業的民營企業準備落戶,包括生產電子產品及電器的製造商納思達將進駐自設廠房,可見該鎮未來仍會持續高速發展。

2008年平沙鎮人口僅約10萬人,但根據分區規劃,至2020年人口預計可達22萬,意味人口在12年間急增1.2倍,經濟潛力不容忽視,住屋需求亦勢必增加。

平沙鎮發展迅速,近年吸引不少發展商投資開發住宅項目。根據內地樂有家研究中心資料,平沙鎮2016年二手住宅成交平均呎價約741元人民幣(約852港元),但一年間急升逾15%,至平均呎價855元人民幣(約983港元)。儘管去年珠海樓市受調控政策影響,但平沙鎮二手呎價仍按年升6.1%,至每方呎907元人民幣(約1043港元),與2016年比較更累漲22.4%;同期珠海整體樓價升幅不足10%。

該研究中心資料亦顯示,目前珠海全市平均二手呎價約1923至1951元人民幣(約2211至2244港元),反映平沙鎮樓價仍然大幅低水,配合政府未來多項城鎮化建設,有追落後條件。

文:程俊華

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