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2022年8月10日

畢老林 投資者日記

泡沫專家開腔關注 美國樓市堪憂?

8月9日,周二。今早醒來,發現畢爸爸心情甚靚,問他為何而樂,原來行政會議召集人葉劉淑儀接受彭博電視訪問時稱,香港考慮免除內地置業人士雙重印花稅(DSD),刺激本地地產股全線上揚。老爸愛股新世界發展(00017)顯著受惠,難怪眉開眼笑。政府其後明確表示,既沒討論亦無計劃放寬物業印花稅,葉劉接着也澄清相關建議只是新民黨的意見,將在《施政報告》諮詢期內提出,地產股隨即回順。

十畫未有一撇,但業界已充滿期待,認為建議若獲接納,勢必為備受疫情、移民潮、加息多項利淡因素困擾的樓市打一口強心針。本報網站「盤房來料」阿Man就話,內地樓市低迷,民眾有錢都畀阿爺批惡意不買房,曲線要求資金撐內地樓市,即使落實撤辣,港府這邊鬆綁,內地買家未必便能「適時」南下購房,大家都係聽住先。

放眼四海,房產不僅是民間藏富的主要渠道,與整體經濟更是息息相關,影響遍及銀行、建造、裝修各行各業,稱得上牽一髮動全身。如今全世界最熱門的兩個話題,一是通脹,二是經濟衰退,兩者齊來,全球樓市會否由盛入衰,已成為許多人的一大懸念。

牽一髮動全身

近日,2013年諾貝爾經濟學獎得主席勒(Robert Shiller)在接受訪問時提到,美國經濟面對多項可能引發衰退的因素衝擊,當中二手樓銷售疲弱及新屋動工下滑便是徵兆之一。

席勒乃舉世知名的經濟學者,也是樓市專家,影響力從S&P Case-Shiller房屋價格指數與其姓氏掛鈎可窺一斑。這位諾獎得主開腔關注樓市,外界自然洗耳恭聽。

今年環球股債雙殺,美國家庭財富自兩年前疫情爆發以來首度縮水,首季減少5000億美元(次季數字9月公布),整體資產淨值降至149.3萬億美元。從財富來源的消長可以發現,美國家庭持有的股票首季價值蒸發3萬億美元,惟房產增值1.6萬億美元,若非樓市強勁抵消了股票逾半損失,情況肯定更差。

花旗樓市過去兩年熱火朝天,全國樓價中位數由約30萬美元升至40萬美元以上,折合港幣三百餘萬,看在港人眼裏自然算不上什麼,但那只是中位數,不同地區樓價可以天差地遠,重點是短短兩年漲近三成半,泡沫之聲不絕於耳。

隨着加息收水期來臨,美國按揭利率已從低位倍升,房屋銷情近期明顯放緩。不妨一提,與美國樓市相關度高的本港上市公司創科實業(00669),年初以來股價劇挫43%,大幅跑輸跌14%的恒指,多少反映出席勒的擔憂不無道理。樓市若進一步轉弱,以房地產涉及的多個行業和在家庭財富中的重要性,對美國消費及經濟活動帶來負面影響不言而喻。

美國人的集體回憶

席勒非但精研樓市,且是公認的泡沫專家。正所謂一朝被蛇咬,十年怕草繩,次按風暴是美國人的集體回憶,情況就如「九七」之於港人,每見風吹草動,總有專家預言香港樓價暴跌六七成,席勒的言論難免讓美國人產生歷史重演的聯想。

毫無疑問,美國樓市未受新冠疫情打擊,熱度反而超乎想像,一直被視為異象,不少論者歸因於在家工作、大規模遷居市郊等蔚然成風;加上利率長期低企、千禧世代步入適婚年齡,新舊因素湊在一起,對樓市形成前所未見的推動力。過去兩年美國樓價升勢着實不尋常,凡事過熱就不健康,調整反而是好事。

媒體煲美樓「瘋狂」不遺餘力,可是老畢最近看過物業數據公司ATTOM的報告,發現今年第二季美國樓按借款人中近半擁有至少五成房屋淨值(home equity),也就是說未償還貸款金額低於物業市值一半。在鐘擺的另一端,嚴重負資產(未償貸款超過物業市值至少25%)佔比僅2.9%;至於斷供收樓及破產個案,走勢則如【圖】所示。這些數字相信遠較單憑想像者估計理想。

樓災不易發生

當年花旗國放貸全無準則,樓按逢人皆批,最終釀成彌天大禍,全球一起埋單。說到底,次按就是濫貸、投機、高槓桿環環相扣惹出來的禍,過去兩年美國樓市雖有泡沫feel,惟放款標準和「債仔」信用今昔大異,市場縱過熱調整,沒有潮水般湧現的forced sellers,樓災就不易發生。

 

(編者按:畢老林最新著作《我的投資日記》現已發售)

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