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2022年5月30日

高仁 財圈識真假

內房屋漏偏逢連夜雨

各位「巴打」,近年內房醞釀一場債務爆煲危機,很多企業已延遲刊發業績及停牌,隨時會被揭發一些非一般負債(哈哈!)。但不幸的是,內地新冠肺炎疫情爆發,可能導致房企銷售額跌幅進一步擴大,資金鏈斷裂持續惡化,以屋漏偏逢連夜雨來形容相當貼切。

中央政府一直堅持房子是用來住的、不是用來炒(簡稱「房住不炒」)的定位,惟內地開發商債務爆煲危機令樓市氣氛持續低迷,影響今年經濟增長目標。據報,地方政府早已獲准「開綠燈」,3月起已有超過70個城市推出樓市鬆綁政策,例如取消限購、限售、放寬購房資格、降低首付比例等等。

疫情下銷售大打折扣

過往樓市景氣繁榮時,住房銷售金額增幅遠大於銷售面積增幅,反映全國樓價上漲。近月地方政府推出樓市鬆綁政策,原本以為可起到作用,但今年首季情況完全相反,住房銷售和面積都呈現負增長,前者跌幅更遠大於後者降幅,顯示樓價出現普遍性下跌。

碰巧疫情在多個地方持續擴散,中央領導人堅持不懈要求動態清零,不少城市實施封控措施抗疫,樓市更是雪上加霜。因此,中央政治局4月底召開會議,在維持「房住不炒」最高指令下,支持各地從當地實際出發完善房地產政策,支持剛性和改善性住屋需求,優化商品房預售資金監管,促進房地產市場平穩健康發展。

各位「巴打」,縱使當局對樓市發出強烈的放鬆訊號,4月份住宅銷售面積依然回落,30個重點監測城市商品住宅成交面積按月下降18%,按年跌幅擴大至58%;同月,百強房企實現銷售總金額約4284.7億元人民幣,按月減少16.2%,按年則勁削58.6%,較3月更差,且是近年來最惡劣。

廣發証券統計資料顯示,個別重點房企如碧桂園(02007),4月銷售面積及金額按年分別暴挫55.3%和57.8%;萬科(02202)上月售樓價量俱下降約四成;國企中國海外發展(00688)表現相對較佳,銷售面積與金額僅減少26.7%及25.2%。

其他財困房企賣樓成績較差,融創中國(01918)4月銷售面積按年下瀉77.3%,銷售金額亦削75.3%;世茂集團(00813)與中梁控股(02772)售樓價量全線下滑超過七成。

資金鏈問題惡化

即使個別房企可能獲拯救重組,最終逃過爆煲收場,但之前同業停工及延遲交樓等不利消息,嚴重打擊潛在買家及投資者的信心,入市買房意欲亦大受影響,在套現減速之下,房企資金鏈問題持續惡化。

內房行業靠高槓桿、快周轉、低毛利的業務模式已成過去,現時預售房子賣不了就要劈價出售,資金回籠速度可能大幅延長至好幾年時間,基本上負擔不起貸款的昂貴利息,一邊售樓只會一邊虧本,就像走入了死胡同。房企老總都要大喊:「叔叔不行了!」

本欄逢周一刊出

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