2022年2月12日
去年幫客戶做了一次有趣的分析,把全球巿值10億美元以上的房託,以當時股息率排行,榜首的是專營美國老人院的Omega Healthcare。好幾個月前,我在本欄寫過退休住宅的現金流模型長期未能完善,因此雖然各國都有退休住宅房託,人口老化又是個好主題,但總是未能形成炒風。
然而,老人院房託又和退休住宅村不一樣。退休住宅主要服務剛退休的「輕黃金年代」一族,村內設施豐富,有點像陸上遊輪,大家主要是為了無限娛樂而搬進去。這類例子在亞洲不多,一方面是兩三代同堂較為常見,退休人士沒有那麼悶;另一方面,羊毛出自羊身上,長期居於遊輪式住宅價錢不低。亞洲人比較審慎理財,願意把好一部分畢生積蓄換成15年「遊輪生活」的人未必太多。
至於老人院設施,則像香港的老人院一樣,是老人家逐漸不能自理生活日常之後的選擇。美市的老人院房託,大部分都是純業主,把整幢老人院物業租給營運者。而營運者超過一半的收入,往往來自政府按入住院友數目而發放的補貼。本來這是極理想的狀況:這些房託不需要親自營運,而且現金流到最後還是來自政府,信用度極高。
疫下重災區 為留客免租
但兩年前疫情剛爆發的時候,老人院卻成了重災區,這些房託報出來的,每個月新增入院院友減去離開院舍院友的淨入住率都是負數。翻查當時新聞,還是能找到一些極端案例。病毒入侵了一間院舍就整層院友全數感染,再加上這些老人家都是自理條件較差,往往有些長期病患,死亡率就特別高。這對營運商的打擊特別大,因為政府補貼都是按服務老人家數目而計算,院友數目下降,補貼亦隨之減少。
到了去年,營運商財政狀況持續惡化,最終變成房託需要免租。這也是此類特殊房託的罩門:寫字樓及商場客戶較廣,就算短期空置率上升,業主仍有信心最終能找到其他租客。特殊房託的客源就比較窄,大型房託還要顧及「門當戶對」,租戶亦必須有一定規模,選擇就更少。大型房託的資產數目數以百計,可是主要租客往往會租用了好一部分的資產。
假如是租客自己的失誤,房託也許會不留情面,惟疫情是天災,所以房託願意幫忙,否則客戶破產會影響到整個組合的出租率,短期免去部分租金,對方得以渡過難關,房託雖然失去了這季節的租金收入,但對組合質素的長期影響仍可接受。
當然,股巿不會看得那麼長遠,因此這類房託當時的表現很差,到了去年中成為了股息王,由於股巿變臉亦很快,今年科技股受壓,科技相關房託表現亦不好,加上當地疫情死亡率似乎逐漸受控,老人院房託又跑贏了新科技房託。
股息較高 有險可守
現在投資老人院房託仍需承受疫情再反覆的風險,不過就算相對新經濟房託的股價表現不特別突出,老人院房託的股息派5厘以上,仍屬有險可守,可以先收股息,再等股價上揚。
作者為安泓投資的投資總監,亦為香港大學房地產及建設系客席副教授。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。
(編者按:楊書健最新著作《疫後房託新攻略》現已發售)
歡迎訂購:實體書、電子書
訂戶登入
下一篇: | 三局「放蛇」調查弊多於利 |
上一篇: | 分析Alphabet還須主力看廣告 |