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2021年11月1日

溫天納 納論神州

房產稅對政府及居民收入影響

參考國家統計局早前發布的數據顯示,內地第三季度經濟增長速度放慢。如何判斷經濟政策新布局?目前,內地現有宏觀政策對經濟的額外刺激及支持作用或有限。不過,這也是盤算之內,首先,今年全年經濟估計仍可達增長8%,非常輕鬆地超越政府此前的6%目標。其次,內地勞動力市場相對穩定,工資以合理的速度增長。第三,部分內房開發商面臨的挑戰印證了中央政府控制金融風險的重要性。最後,在緩解影響內地產出的供應瓶頸因素,一般宏觀經濟政策並不能起到很大的作用。

可對沖賣地金額減少

儘管如此,筆者估計中央政府並不會簡單地袖手旁觀,國家會繼續採納微觀經濟槓桿來進行調節,當中如何刺激煤炭和晶片的供應將會成為核心。

就筆者前述的第三點,內地房地產市場正面臨另一輪調控,稅制的試點改革即將來臨,隨着新一輪房地產稅改革試點工作即將啟動,其對內地宏觀經濟以及居民生活等宏觀微觀層面的影響,也將一步步浮現。房地產稅作為新的地方稅種,最直接是表面上增加了試點地區的財政收入,不過是否真的能對沖房地產下跌周期中地方賣地收入減少,值得關注。徵收房地產稅令居民購買和持有不動產將明顯增加額外成本,這會否對試點地區居民的可支配收入水平帶來顯著衝擊,值得大家深入研究。

按上列邏輯,先行測算房地產稅對試點地區財政收入產生的問題。參考內地不同的評估,均存在兩個重要的假設:首先是吸收此前上海和重慶試點的歷史經驗,新的改革試點在徵收範圍上既包括新增房也包括存量房;其次,在人均面積達一定標準之上(比如30平方米)才可徵收。再深入觀察對不同地區的影響,觀乎今年房價的表現和城市的代表性,上海、重慶、深圳、廣州、杭州、南京、蘇州、成都、西安、海南極有可能成為新一輪房地產稅改革試點的地區。在測算評估上,以簡化計算,先以0.6%的單一稅率作基礎,按照應稅住房市價的70%計算(按此前上海試點案例),對上列內地城市及省份而言,若開徵房地產稅,其稅收收入佔當地土地出讓金的比例約在2%至13%之間。不過要注意的是,內地不同機構的測算暫未考慮首套房免徵稅等因素,故此試點估算的效應或偏高。

毋庸置疑,若對存量房徵收房地產稅,地方財政收入增加,理論上是可觀的。尤其是對於房價較高的一線城市,以及人均住房面積較大的二線城市,其每年的地方政府房地產稅收入,有望超過土地出讓金收入的10%,可以在一定程度上對沖目前地方政府賣地收入下滑的情況。

提高第二套房額外成本

在此基礎上,再行測算房地產稅對試點地區居民收入的影響。由於房地產稅的徵收考慮到居民首套房的合理需求,必須再測算對於家庭購買第二套房所承擔的額外成本。內地有案例假設,在已有60平方米首套房的基礎上,一個三口之家再購置100平方米的第二套房,若人均的免徵面積為40平方米,超出部分適用0.6%的單一稅率,並按應稅住房市價的70%計算(根據上海的試點案例),基於上文提及指定城市在2020年的房價,可以計算得到這些地區居民購置第二套房每年需要繳納的房地產稅為2000至15000元人民幣;對應相關居民2020年可支配收入的比例,約在5%至17%之間。房價愈高的城市對居民可支配收入的影響愈大。不過,需要留意上述測算乃採用簡化稅率的單一稅率作為假設,採納累進稅率作為測算基礎的話,對高房價城市居民可支配收入的衝擊更為明顯。

基於上述的結果,投資市場或不能低估新一輪房地產稅試點對地方財政和居民可支配收入的問題,尤其在存量住房若被納入徵收範圍後。從政府角度看,對存量房徵收稅項,可大幅改變此前增量徵收下房地產稅收入不足的局面,從而有效改善在目前房地產下跌周期中,地方土地出讓金的下跌。儘管稅制對內地居民首套房的需求影響有限,但對高房價地區居民而言,購買第二套房或多套房的成本將會提升,從而遏抑內地房地產的投機需求。預計在新一輪房地產稅改革試點啟動後,試點地區的房價升幅將受壓。當然,正如筆者提過,上述簡化的假設情景和計算亦可能高估了房地產稅的效應,因為內地居民第一套房的需求同樣不能被忽視。

 

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