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2020年7月31日

李兆波 商管啟示

【30天免費閱讀】簽住宅按揭過程資訊不對稱

經常有朋友因為個人財務的問題和我討論,近日有朋友置業,向我查詢按揭的問題。表面上住宅按揭很簡單,都是P按、H按的問題。但實際上按揭多是20至30年,利率變化很大,找熟悉的人士看一看歷史上的利率變化有其必要,可以知道最高的利率風險在哪裏,以及當事人的承受能力。

根據金管局住宅按揭統計調查結果,在今年首5個月,新批出按揭貸款額及宗數為1552.26億元及34866宗,平均是445萬元。以一個30年而又數百萬元的個人合約而言,最理想的做法是在簽約前,有一份合約的副本在家閱讀,待明白了以後才簽署。

銀行僅口頭講解重點

現時的情況是準買家自行找銀行查詢,或由代理轉介找按揭銀行,不少人都沒有金融背景,基本上難以比較當中的分別。雖然大致上都是H按、P按、罰息期、相關費用等,其他的如加息或減息時的處理,想大筆還款時的收費或條款,會較少人詢問,也很少人會知道對整體利息支出的影響。

消委會曾在2017年做一個有關按揭市場的報告,比較了17家銀行、合共69個按揭計劃,主要是分析息率及一些手續費。可能不少人對申請按揭的流程感到滿意,我關心的是資訊的不對稱,雖然準買家在尋找銀行時會被口頭告之其按揭計劃的重點,但最終的合約仍是當日在律師樓簽署之前由專人講解,一切都可能在半小時內完成。對比起買人壽保險時,可以先看合約,也有冷靜期,可以慢慢比較,慢慢決定,有很大的不同。

我再以商業合約來說明,即使一份數萬元的採購合約,對於很多中小企來說,一定會是先看看合約的內容及各條款,才會找個日子簽署。不少機構也會採購,同樣也是要報價,數目少的是口頭,跟着一定是白紙黑字,再由有關的決策人士做決定。一個445萬元及30年期的按揭,以2.5%年息計,總利息差不多是188萬元,不是少數目,很難想像準買家是在沒有白紙黑字的情況下,只是以口頭形式來簽一份涉及近200萬元支出而又影響30年的合約。

當然,從銀行的角度來看,白紙黑字的報價對它們不利,因為準買家拿了以後,可能會用來向另一銀行爭取更好的條款,也更容易地用手機在社交媒體中廣傳,銀行會處於不利的位置。這點看來有點道理,但事實上準買家可以在一些代理的網頁中知道一二,準買家最擔心的相信是銀行的估價,這點可以有相當大的差異。如果估價不足,準買家便需要預備更多的資金來支付。

虛銀發展助提高透明度

很多準買家未必完全知道P及H的定義,市場上有兩個P,而不同銀行也有其HIBOR。而當息率(指是P時)增加或減少時,每月的還款是如何?是還款金額不變還是年期不變?另外當提早還款時,除了是收費外,究竟是先還本金還是利息?這一切細節都只會在合約中顯示,而除非你作出提問,否則不會在口頭中被告訴,也不會在和銀行的確認書中顯示。

金管局發出了8個虛擬銀行的牌照,我相信隨着它們的成長和壯大,可望改善這個按揭合約訂立過程的資訊不對稱,畢竟在網上進行交易時,資訊的重要性大大提高,這方面可望改善現時的情況。

作者為香港中文大學國際貿易與中國企業課聯席主任、會計學院高級講師

 

 

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