熱門:

2018年11月13日

梁天卓 經濟3.0

不受政治影響的土地政策

土地大辯論完結,大家似乎對香港未來的土地政策還沒有共識。然而,正如朋友博客無神論者的巴別塔最近在友報撰文指出,這場大辯論起碼反映了現時最少還有兩個陣營在不少地方互不同意:一方是相信大幅增加供應才可解決香港樓市問題的「供應派」,另一方是認為土地分配比土地供應更為重要的「分配派」。

無論是比較不同國家的城市(香港、新加坡和東京)或是同一國內的個別城市(紐約、三藩市和侯斯頓)的經驗,對經濟有點認識的人都會認同香港住宅用地嚴重不足,增加有關的土地供應絕對有助解決本港房屋問題。

同一時間,不論是無殼蝸牛和有樓階層的對峙,還是公屋住戶和私樓業主的現實對比,對政治稍有理解的人均會明白,香港的土地分配是主導土地政策的重要因素。

無奈的是,正正由於受土地分配所影響,供應的大起大跌往往令樓價波動更多,反而加深了不同階層間的矛盾。

公私樓落成量見端倪

無錯,理論上,政府如果在土地供應方面能在適當時間作出合宜的安排,樓價是不會大幅波動的。假如政府先知先覺在亞洲金融風暴時減少供應,又或在沙士危機過後增加供應,香港樓市的波動會少許多,這樣或許能拯救不少因負資產輕生的家庭吧。不過,理論還理論,從回歸後的「八萬五」到「孫九招」等往績看,政府在這方面的成績表一直見紅。部分原因是它預測樓市走勢沒有比牛頭角順嫂高出幾多班,更重要的是民粹主導下土地政策的「高效率」亦代表政府從討論到落實往往耗上數年時間,樓市的熊牛隨時亦已逆轉。

一個有趣的例子是公屋供應。由回歸至今的20年裏,公屋落成量絕對是大起又大落:因為要討好無殼蝸牛而推出「八萬五」,使公屋供應由回歸當年的4萬左右大幅升至2001年的7萬多;再到為拯救負資產,「八萬五」突然消失,之後的10年間,跌至年均僅一至兩萬。相反,私樓供應在回歸至沙士期間一直維持2萬至3萬,在2007年後亦維持在一萬左右。換句話說,政治主導的公屋供應一直較市場主導的私樓建量更大上大落。

3點建議免重蹈覆轍

要避免歷史不停重複,減少樓市波幅,政府須按一條簡單而不受政治因素影響的規則行事。正如我和兩位欄友在幾年前的文章指出,有幾點要留意:首先,政府要有一個不受樓價影響的目標賣地量,不應在樓市低迷(或高峰)時減少( 或增加)土地供應,這可能須改變政府賣地底價的決定因素。其次,政府的目標賣地量雖不受樓價影響,但可受一些長期的需求因素(如人口增長)左右,該些因素影響賣地量的指標最好簡單和透明。最後,政府只管土地供應而毋須理會樓宇供應波動。只要土地供應足夠,加上不是集中在幾大發展商手上,市場的力量自然會令發展商在樓市低迷時囤積居奇,在樓市高峰時盡快散貨(當然,市場穩定樓價的力量會受如空置稅等規定發展商在限期內賣樓的政策影響)。

和兩位欄友一樣,在沒有更多數據(尤其是成本的估算)的情況下,我對「明日大嶼」並無既定立場。我(暫時)唯一的立場是香港的住宅土地供應嚴重不足,解決樓市問題的良方是提高供應,無論最終這些住宅用地從何而來,政府如何推出這些土地均要分外小心。

作者為維克森林大學經濟系助理教授/中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

www.facebook.com/economics3.0

 

放大圖片 / 顯示原圖

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads