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2023年1月28日

私樓潛在供應10.5萬伙破紀錄

受到疫情和加息等多項負面因素打擊,2022年樓市交投氣氛低迷,拖慢一手私人住宅建屋和銷售步伐,房屋局數據披露,截至去年底止,未來3至4年一手潛在供應量(下稱潛在供應量)按季激增1萬伙,達到10.5萬伙,創政府於2004年第三季開始公布相關數據以來的有紀錄新高。業界人士相信,內地與本港通關,加上社會活動逐步復常,今年新盤銷售可望重拾正軌,預計潛在供應量有機會回落至10萬伙以下。

中小型戶按季添8000個

房屋局每季發布本港一手私人住宅供應的最新情況,周五(27日)公布的數據顯示,潛在供應量由截至去年9月底的9.5萬伙,按季勁增1萬伙(10.5%),達到去年底的10.5萬伙,是2004年有紀錄以來首次突破10萬伙大關。房屋局進一步披露,10.5萬戶之中,實用面積不足753方呎的中小型單位佔約9萬伙,較去年9月底的8.2萬伙,多出8000伙(9.8%)。

潛在供應量由3項數據組成,包括已落成的住宅樓盤貨尾(現樓貨尾)、興建中但未售出的私人住宅單位(待售樓花)和已批出土地(即熟地)可隨時動工興建的單位,以季度比較,該3項數據按季齊向上,其中已批地而未動工的單位數目由去年9月底的1.7萬伙,按季大增6000伙(35.3%),達到2.3萬伙,屬於5個季度最多。

貨尾1.6萬伙 2007年後最多

現樓貨尾則有1.6萬伙,創2007年3月底錄得1.9萬戶以來的逾15年半(63個季度)新高,較去年9月底增加1000伙(6.7%);待售樓花去年第四季回升3000伙,至去年底的6.6萬伙,重返2022年6月底水平。

房屋局發言人預計,未來數個月陸續有12幅住宅用地可以轉為熟地,涉及約5700伙,而隨着政府持續有序地增加房屋土地供應,認為潛在供應量將維持在較高水平。

參考不同政府部門和市場數據,潛在供應重鎮不乏市區靚地和鐵路物業項目,以九龍東啟德發展區為例,單計正在申請預售和已經獲批預售的全新樓盤,保守估算有約1.03萬伙供應;將軍澳日出康城在建中而未開售的期數,則料有超過5200伙。至於九龍建業(00034)去年落實以逾96億元完成補地價的牛池灣清水灣道35號前聖約瑟安老院地盤,曾獲城規會批准興建約2120伙,亦成為潛在供應中的市區靚盤之一。

對於已批地而未動工的單位數目大增,會德豐地產主席梁志堅表示,已批出的熟地往往因應不同原因,包括等待批則或清拆原有建築物等,隨時要批地後1至2年才動工,例如同系九龍倉(00004)去年完成補地價的九龍灣啟興道九龍貨倉重建項目,仍在進行清拆工程。梁志堅稱,內地和本港逐步通關,市場需時適應,展望農曆新年後樓市氣氛和樓價向好,預期今年第二季起新盤推售量增加,而2023年樓價可止跌回升,估計全年樓價約有10%漲幅。

學者料發展商貼市價推盤

事實上,去年第四季全港新盤銷售量僅860伙,較去年第三季的3564伙,急跌75.9%。團結香港基金研究員梁躍昊亦提到,2022年下半年市場氣氛疲弱,發展商推盤步伐減慢,令現樓貨尾和待售樓花數量增多,推高潛在供應量。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才分析,去年樓價挫逾15%,令發展商傾向延遲銷售手上的一手單位,「興建中(項目)放慢手腳,不用着急,而新地皮又暫緩發展」,相信是導致潛在供應量創新高的原因。而隨着通關、經濟回暖以及美國聯儲局利率有望見頂,發展商「賣樓可能較容易」,估計發展商將視乎市況揀選一段時間盡力推盤,並有機會先推一些貼市價發售的項目。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱,今年樓市有望復甦,新盤交投勢增加,去年積壓的新盤貨尾將陸續消化,預料潛在供應量於今年內逐步回落至10萬伙以下。

 

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