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2023年6月8日

高天佑 新聞點評

華懋「中伏」的啟示

本港樓價反覆回落,早幾年在高位買樓的市民或有「中伏」感覺;不過買樓賣樓屬個人決定,賺與蝕都應該自己負責。相對來說,老牌地產商華懋在2018年斥31.1億元購入觀塘安達臣道地皮,現在看來可謂「中大伏」;該地產商這次踩入陷阱,不只因為自己錯判市況,更關乎當局涉嫌「搬龍門」,把周邊8幅地皮由私樓改為公營房屋用途。在新時代的香港做生意須時刻留意「執生」,包括要「預判政府的預判」。

政府搬龍門 安峯淪蟹貨

話說觀塘半山上原本有一個「安達臣道石礦場」,由「澳門新賭王」呂志和自1964年開始經營,歷年來為本港填海、建屋等工程提供了很多石材。隨着石礦挖得七七八八,該石礦場在2017年結束逾半世紀的營運,呂志和旗下公司把地皮交還政府。當局隨後進行地皮平整,把石礦場變成面積達40公頃(相當於2.1個維園)的半山平台,打算發展為大型住宅區。

根據2017年規劃藍圖,港府把該平台分割為11幅地皮,其中一幅興建公營房屋、10幅建私樓;按照單位數量計算,公、私營住宅比例約20:80。規劃署當時解釋,考慮到附近的順利邨、秀茂坪邨等一帶多屬公營房屋,所以石礦場原址設定的私營單位比率較高,可達致較佳平衡。

無論如何,2017年本港樓市蒸蒸日上,石礦場位處九龍半山,享維港海景,且以私樓單位為主,被視為罕見的市區優質地皮供應,備受地產商看好。業界當時認為,該10幅私樓地皮可發展為「九龍版白石角」或「半山版日出康城」,潛力巨大。

千呼萬喚下,當局在2018年1月標售第一幅私樓地皮,吸引多達25家中港房企入標,盛況空前。結果,老牌地產商華懋最進取,斥31.1億元先拔得頭籌,每方呎樓面地價1.2萬元,超過市場估值上限。據測量師估算,計及建築和資金成本,該項目落成後每方呎售價料達2.3萬元。

惟相隔未夠半年,在中央政府「房住不炒」指導思想之下,時任特首林鄭月娥於2018年6月29日宣布6項房屋政策新措施(俗稱「娥六招」),重中之重是把公私營房屋供應比例由「六比四」改為「七比三」。為配合新政,林鄭同時宣布,把石礦場原址剩下9幅私樓地皮其中8幅改作公營房屋用途,令該區公私營單位比例由20:80逆轉為90:10。

換句話說,華懋等地產商原本期望石礦場原址有條件變身為「九龍版白石角」或「半山版日出康城」,現在受制「九成公營,一成私樓」,意味私樓將被大批公營房屋包圍,不易以「豪宅價」推售;加上隨後爆發社會風波和新冠疫情,本港經濟及樓市洩氣回落。華懋該項目命名為安峯,設4座物業,提供334伙單位,在2021年初推出首批68伙樓花,平均呎價約2萬元,已屬「蝕本價」;但累計只有3伙獲認購,而且最終全部撻訂收場。

地政總署本周二公布,安峯已正式取消預售樓花。據了解,華懋眼見該盤滯銷,考慮到目前市況,不願勁劈散貨,故擬把項目收回,轉型為「安老社區」,但回本期恐怕將會更長。

新時代經商 最緊要執生

華懋在2018年斥31.1億元買入安達臣道石礦場第一幅地,總投資額相信達50億元,卻迅速淪為蟹貨,未知幾時方能回本。更慘的是,華懋這次「中伏」並非純因錯判市況,亦關乎當局中途「搬龍門」,突然大改周邊規劃。反過來看,倘按照原本布局,石礦場原址維持「私樓佔八成」,確有機會發展為九龍半山中產社區,安峯不難以1.8萬至2萬元左右呎價慢慢散貨,蝕少好多。

當然,政府有權隨時更改任何土地規劃用途(例如早前把啟德商業地皮改為興建「簡約公屋」),只要依足程序進行,屬無可厚非。畢竟華懋2018年所購地皮契約條款,應該沒有訂明周邊地皮用途,因此不能說政府違約;至於規劃藍圖,某程度上「僅供參考」,莫奈何!

講到底,香港已進入新時代,政府強政勵治,「積極不干預」及「小政府大市場」被視為不合時宜。這亦意味當局政策上任何變化,對經濟及市場的影響力將會更大(例如防疫政策由「動態清零」突轉為「全面放開」)。面對新形勢,做生意必須更注重「執生」,不只「計掂自己盤數」及判斷未來市況,更需要預判政府將來可能的反應及政策變化。

舉例說,某些地產商內部若有「熟悉國情」或「消息靈通」高人,預早估到港府很可能緊跟「房住不炒」國策,就不會對當局描繪的石礦場原址「私樓佔八成」美麗藍圖信到十足十、不會出太高價競投,結果便可全身而退。需要「預判政府的預判」,難免增添營商成本及難度;然而「富貴險中求,亂世出英雄」,誰能更好地適應新形勢,便可望成為贏家。

 

(編者按:高天佑最新著作《中產必須死》現已發售)

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