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2022年8月12日

高天佑 新聞點評

破產一批房企

內房股又再大跌,其中一條導火線是國務院發展研究中心金融研究所名譽所長夏斌在一個論壇上明言,應付當前樓市危機,在「保交樓」、「穩社會」前提下,需要「破產一批早已經營不善、嚴重資不抵債的房企」。意指地產商搞出如此大頭佛,即便政府出手打救,也不可能全部脫險,總有一些玩家要被「祭旗」。這句話令內房股投資者人人自危,不知哪些公司會登上「破產名單」。

夏斌提出救市四原則

現年71歲的夏斌屬中國重量級經濟學家,歷任人民銀行國內金融研究室主任、中證監信息部主任、深交所總經理等要職,自2002年起出任國務院金融研究所所長,退休後轉為名譽所長,現時身兼中國首席經濟學家論壇主席。他本周二(8月9日)出席博鰲房地產論壇,就樓市危機作主題發言,提出四點原則:

一、講認識:夏斌認為房地產未來仍將是支柱產業,但支柱產業的發展也要有度;政府需要自我約束,別再把房地產視為平衡經濟、穩定發展的最主要工具,長遠須推進房屋「由投資品向消費品轉化」。

二、講窮人:他形容「房地產市場已經綁架中國經濟」,應該力爭用兩年時間,加快解決低收入者、進城農民工的居住需求,向他們提供源源不斷的公租房、保障房,部分房源可以來自「爛尾樓」改造。

三、講短期:「爛尾樓」現象必須及時遏制,至於「救」哪些房企,夏斌認為不能以頭部企業、非頭部企業劃分,應視乎各企業治理及項目品質。他強調在「保交樓」、「穩社會」前提下,「必須破產一批早已經營不善,嚴重資不抵債的房地產企業。簡單講,必須救,但要拿錢就要付代價,有些企業不能再經營下去。」

四、講長期:加快研究房地產市場長效機制,鼓勵租房,支持剛需及改善性住房,打擊投機炒房;對稅收制度、預售制度、首付比例、人地掛鈎等政策進行調整。

簡單來說,夏斌此番發言最受矚目乃在於「必須破產一批房企」,意味着不可能所有房企都全身而退,難免有一批要被「篩走」。儘管投資者對此多少「心裏有數」,可是由具有國務院身份的專家講出口,被視為在一定程度上代表着政府立場。

按夏斌所言,「保交樓」與「房企破產」並不矛盾,因政府「救」的可以是爛尾樓項目,例如直接接管,甚至改造為公租房、保障房,卻不等於要用公帑向房企輸血,助它們還債脫困。至於各房企「壯士斷臂」之後能否繼續經營,則各安天命了。

龍湖也捱沽 民營危危乎

內房股板塊自去年下半年開始爆雷崩盤,逾十家公司更陷於長期停牌,惟部分投資者仍存有一絲憧憬,寄望中央及地方政府遲早出手「打救」,屆時其持有的內房股或可「死過翻生」。

然而,在夏斌發言之後,這一絲盼望無奈也受到動搖,投資者轉為人人自危,不知自己手持股份的公司是否屬於「必須破產」範圍。

正因如此,內房股本周三再度大跌,就連被視為「最穩健」房企之一的龍湖(00960),當日亦急瀉16.4%,市值蒸發逾200億元,箇中關乎龍湖被傳「商票違約」(該公司已澄清否認),但足以反映市場情緒猶如驚弓之鳥。

有別於絕大部分內房公司的高槓桿、急擴張經營模式,龍湖向來傾向「慢工出細貨」,有點像香港的太古地產(01972)和新地(00016),着重持有優質收租物業,尤以旗艦商場品牌「龍湖天街」最具價值。去年在疫情侵襲下,龍湖仍錄得104億元人民幣租金收入,截至年尾手持現金885億元人民幣,一年內須償還116億元人民幣貸款債務,淨負債率約47%。

對很多投資者來說,若連龍湖也「出事」,恐怕沒有哪一家民營房企談得上「穩陣」,甚至不少國企亦將「危危乎」,這顯示出內房市場現時有幾悲觀。

政府宜及早出手挽信心

各省市政府近月爭相出台「穩樓市」措施,惟據克而瑞統計,7月份百強房企銷售額依然按年急挫40%,未能穩住跌勢。由此看來,最終有哪些房企「破產」尚屬後話,目前更關鍵是中央及地方政府或須用更大力度出手,為市場注入信心,否則可能連「值得救」的房企也陸續「失救」,兼慨嘆「救得太遲」。

 

(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)

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