2022年2月24日
新年度《財政預算案》出乎意料地針對樓市着墨甚多,有「驚喜」也有「驚嚇」,主要將對業主、租戶、買樓客等持份者在三方面造成影響。長遠而言,這些招數可能令政府進一步被樓市「綑綁」,日後施政時更加顧忌,要避免樓價急跌引爆「自製危機」。
一、「禁追租令」挾富濟貧
商舖業主群組昨日「噓聲」四起,皆因他們沒料到財爺陳茂波提出立法,禁止業主向困難行業租戶採取法律行動追租,為期3個月,最長可延至半年。正如戴德梁行執行董事林應威形容,此舉屬「消極被動做法」,只是延後業主與租戶發生衝突的時間,卻會衍生更多法律和租務問題。「租客界」代表、叙福樓集團主席黃傑龍亦認為,餐飲等行業在疫情下依然不斷蝕本,即使延緩交租也只是積累債務,「拖後死期」,3個月後卻須繳「雙倍租」(合約租金加上欠租)。
不少業主和租戶都指出,雙方一早已經「有商有量」,洽談減租、延緩交租、局部免租等措施,務求共渡時艱,畢竟業主也不想「逼死租客」一拍兩散。但在政府「禁追租令」下,表面上「傾都唔使傾」,可持續性則成疑,矛盾恐在3至6個月後集中爆發。
舉例說,不排除部分困難商戶把心一橫,在6個月內不交租而「盡做生意」,接着執笠離場,橫豎無法一次過補交半年租金。換言之,這可能導致6個月後出現集體結業潮,而大批業主被「走數」半年租值,或因此供不起按揭,火棒掉進銀行體系。
當然,本港舖市自2003年後「長旺」十幾年,「業主群組」大多實力雄厚,相信即使「食白果」半年至一年亦問題不大。或許當局正是覷中這一點,要求業主「讓利」回饋社會,協助政府半年內「保就業」,因為租戶就算拖租6個月執笠走數,期內仍向僱員出糧利民生,被犧牲的只是業主。
二、差餉新招變相「房產稅」
另一「驚嚇」來自預算案引入「累進差餉制度」,由原本劃一按應課差餉租值5%徵收,改為3個梯次,徵收費率分別為5%(首55萬元租值)、8%(55萬至80萬元租值)、12%(超出80萬元租值)。陳茂波解釋,新制度建基於「能者多付」,愈貴重物業交愈高比率差餉。
累進差餉有如「共同富裕」
同時,政府今後提供差餉寬減「派糖」措施時,只限自然人業主就名下一個住宅物業申請寬減。此舉可算「遲來的補漏」,有助避免大財主或大集團享受巨額「免差餉」優惠。以新年度《財政預算案》為基準,上述兩招可令政府庫房進賬或節省合共約38億元,不無小補。
有「大收租佬」認為,差餉寬減「補漏」無可厚非,但「累進制度」超乎估計,尤其大價物業「邊際抽水」比率由5%飆升至12%,幾乎相當於每年要把一個月租金上繳予政府。有業主形容,這一招有點像內地「房產稅」試點政策,吻合「共同富裕」宗旨。
三、「波叔Plan」按保逆市放寬
最最最令人意外在於當局再次放寬按揭保險樓價上限,九成按揭物業「封頂價」由800萬元提高至1000萬元,八成按揭樓價上限亦由1000萬元增至1200萬元。這屬2019年10月《施政報告》後再一次為「按保」鬆綁,當時特首林鄭月娥把九成按揭樓價上限由400萬元升至800萬元,八成按揭樓價上限由600萬元增至1000萬元,此舉被坊間俗稱為「林鄭Plan」。
然而,上次(2019年)放寬按保時,本港樓價仍處升勢,林鄭認為舊有「封頂價」已不合時宜,難助市民「上車」,可謂合情合理。反觀現時續受疫情肆虐,樓價趨於平穩向下,預算案再度提高按保上限,則頗令人大惑不解。
尤甚者,中價物業波幅比細價樓更大,高槓桿上車的風險不容輕視。例如按照新計劃,一個人用100萬元首期便買到1000萬元物業,樓價跌一成即面臨「負資產」,向親友「撲水」也難撲到這麼多。況且任何人能通過壓力測試「借九成」買千萬元物業,必屬高收入一族,儲多100萬元首期(按舊計劃「借八成」)理應不難,否則其財務紀律恐怕成疑,未必是政府應該支持其勉強上車的對象。
樓市不能倒 施政添顧慮
2021至22年財政年度政府印花稅收入達1010億元,逆勢增21%,很大程度受惠於樓市交投暢旺。根據最新預算案,2022至23年度印花稅將進一步增長23%,達到1130億元,為政府抗疫開支帶來強大支持。當局一方面維持各項印花稅及「辣招稅」稅率,同時放寬按保上限,有助刺激中價物業成交(美聯估計今年1000萬至1200萬元二手樓交易「倍升」),進一步貢獻印花稅收益。
但長遠來看,當愈來愈多人透過「波叔Plan」借九成按揭買千萬元物業,或者借八成買千二萬元單位,難免加劇樓市槓桿風險,政府今後施政可能亦有更多顧慮,提防一旦錯手「隊爆」樓市,將重演1997年後負資產慘況,甚或引發系統性危機,屆時「波叔Plan」好心變壞事「名留青史」。總的而言,本港樓價高位平穩或屬最佳局面,政府庫房盤滿缽滿,可推進「共同富裕」二次分配,又能創造財富效應支撐經濟。問題是市場有其自主動能,未必可全由政府精準操控。
(編者按:高天佑著作《中產必須死》現已發售)
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