2015年2月7日

黃健明

土地用途的價值與代價

香港是個人口密集的大城市，加上近年樓價高企，土地供應成為一個重要議題。雷鼎鳴教授近日發表的《郊野公園的社會成本》一文，估算放棄開發郊野公園作居住用途的機會成本，引起廣泛關注。當中不少評論對經濟學的概念明顯有嚴重誤解，幾位朋友在專欄「經濟3.0」已詳加解釋，在此不贅。

尺土何價 計算有法

香港「寸金尺土」，但是「尺土」的價值應該如何計算？雷鼎鳴教授的計算方法，是以新開發土地提供的住宅單位所帶來的租金跌幅作為基礎。可是，租金跌幅只是業主與租客的財富轉移，因此雷鼎鳴教授所算的228億元，其實是不開發郊野公園所帶來的租客損失，而非社會成本。

一個居住單位的價值，至少可以從它的租金反映，假如土地條件與天水圍、屯門等偏離巿中心的地方相若，土地的樓面呎價約為2000元，以香港住宅平均面積500呎、租金回報率3.5厘計算，每個單位由土地帶來的一年「居住價值」應為35000元。10%的郊野公園用地，如果可以興建50萬個住宅單位，不開發這些土地的機會成本應為175億元。假設這10%的郊野公園訪客人次按比例為125萬，則每次到訪郊野公園的價值須為14000元才能打個平手。

根據每個居住單位每年35000元的「居住價值」，我們也不妨看看另一些土地用途的社會成本。粉嶺高爾夫球場是新界東北發展計劃中的其中一個討論焦點，以170公頃的土地計算，按照郊野公園的發展比例，應可興建約19000個單位。

根據香港高爾夫球會年報的資料，球會會員每年進行近8萬局球賽，再按球會兩個球場的面積稍作分配，粉嶺高爾夫球場每局平均成本約為9000元。

球會會員如何衡量這些球局的價值？據報，球會會籍巿值接近1400萬元，這個金額投資於美國長期債券可得息率約為2厘，因此會籍年均價值可以大約折算為28萬。以球會2500名會員、每年平均進行32局球賽計算，會員視每局球賽價值同樣接近9000元。當然，這裏所指的球局價值並非政府收益，政府何以白白放棄租值是另一個值得商榷的問題。

保育有價，我們也可以試看同時提供自然保育和消閒活動的海洋公園的社會成本如何。海洋公園佔地91.5公頃，按照比例可建約10000個單位，除以近年750萬訪客人次，平均社會成本為48元。雖然海洋公園的票價遠超48元，但當中涉及不低的營運和融資成本，若以主題樂園普遍的25倍市盈率計算，扣除股本回報的盈利為7000萬元。這個盈利水平，反映這幅土地為訪客每次帶來的價值只為9元。

假如我們普遍認同海洋公園值得保留，而又接受郊野公園對社會的保育價值和吸引遊客等界外效益與海洋公園相若，把9元除以48元的「性價比」乘以郊野公園的社會成本14000元，訪客每次到訪郊野公園的價值仍要2700元才能回本。

公共資源 人人有份

到訪郊野公園一次的價值是多少？王于漸教授較早前的《高斯對管制光害問題與維護郊野公園的高見》（刊2013年10月23日《信報》）一文，曾經引述發表於《國際可持續發展期刊》（International Journal of Sustainable Development）及《世界生態學》（World Ecology）的調查，反映郊野公園訪客願意每年支付的保育費約為133元。以每人每年平均到郊野公園兩次計算（郊野公園全年訪客人次1500萬除以700萬人口），訪客願意每次支付的入場費只為60多元。

毫無疑問，上述計算不會精確無誤，當中不少假設可以存在很大變數，但是這些不同土地用途的價值在排序上仍有一定意義。鑽石與水，物以罕為貴，土地的邊際價值取決於供應多寡。私人高爾夫球場由於供應較少，所以邊際上的價值較高，即使粉嶺高爾夫球場如部分團體所說可建4萬、甚至6萬個單位，「性價比」仍然較高；相反，郊野公園面積龐大，邊際上吸引的訪客數量不足，因此即使考慮龐大的界外效益，到訪郊野公園的所需代價仍然高昂。

郊野公園是土地，土地是公共資源，人人有份，但是資源有限，郊遊建屋不可兼得。這類公共資源為免產權不清而出現公地悲劇（Tragedy of the commons）， 一般就只有落入政府手中管理。2009年獲得諾貝爾獎的經濟學家奧斯特羅姆（E. Ostrom），研究不同地方的灌溉系統和森林等公共資源後，發現由相關持份者組成的社區組織所管理的公共資源，在很多情況下都較政府更有效率【註】。因此，真正喜愛和關注郊區的團體和人士，除了可以努力說服大眾郊野公園存在重大的社會價值外，更應該嘗試提出更有效運用郊野公園土地、增加人流的方法。

珠海學院商學院高級講師

【註】Ostrom, Elinor.（2010）. Beyond Markets and States: Polycentric Governance of Complex Economic System. Amermecian Economic Review, 100, pp. 1-31.

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