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2021年9月24日

李子衝 觀潮篇

港鐵霸權

早幾天,一篇外國通訊社文章報道,中央政府銳意處理香港房地產問題,召見了幾位地產商,拖累星期一股票市場急跌千點;地產商會和個別地產商都發出聲明,否認相關消息。事件反映一個現象,房屋問題太敏感,地產霸權大家經常掛在口邊,任何風吹草動,都會觸動市場神經;不過,若果具體分析,就算北京真的關注,又有什麼板斧呢?

最辣是《收回土地條例》,將所有發展商,和私人閒置的土地收歸政府,問題在當局是否有能力處理這麼大規模土地,現時發展緩慢主要的理由是基建不足,特別是交通基建,道理很簡單,交通配套不完善,難以吸引居民入住,特別是公共房屋,因此政府應該專注於基礎建設,借助市場力量,以興建樓房。

實際上真正的霸權是港鐵,行政長官林鄭月娥經常提到的三座大山,港鐵榜上有名,可惜到現在都未能夠解決。因為政府在交通政策上,一直以鐵路為骨幹,不准其他交通工具和它競爭,造成交通霸權,鐵路發展的快慢,決定了房屋,特別是公營房屋的發展速度。雖然政府是港鐵的大股東,但是房地產的規劃又未必同步,以致交通網絡和房屋興建不是同步。

具體情況是沒有新鐵路,就沒有大規模的新屋發展。根據香港的規劃理念(全世界也一樣),有鐵路的地方,建屋地積比較高,香港鐵路站邊,可興建住宅5倍至6倍,即是鐵路站旁10萬方呎的地塊,私樓可建50萬方呎,公屋可達60萬方呎。但是沒有鐵路的地積比是0.2倍至0.4倍,只可以興建2萬至4萬方呎的房屋。由此可見,鐵路完全決定了我們的發展藍圖,令他們有實力和政府討價還價,窒礙樓宇建設。

鐵路妨礙房屋發展

政府在運用交通網絡方面,應該靈活多變,善用巴士、小巴,因為根據數字,專營巴士與專線小巴的載客量比鐵路為高;特別在新發展區的初期,多用車輛集體運輸,不要受鐵路霸路的氣。我們再看一些數字,就知道鐵路如何妨礙房屋發展;香港有兩個新發展區,一個在東北古洞,一個在西北洪水橋,兩個地點都有用收回土地來發展,並以鐵路作集體運輸,可是兩個車站,或者相關鐵路的落成遙不可及。

古洞站是在北環線之上,以目前估算,北環線的落成年份是2034年,距今13年,古洞可以早一點啟用,也要6年之後的2027年,請問收地又有何用呢?發展商經常掛在口邊,若果在2013年政府拍板的時候,讓私營市場參與,8年過去,肯定已經高樓林立,市民不用望穿秋水。另外洪水橋站,這個車站位於屯馬線之上,可是這個車站一日不興建,洪水橋新發展區一日未有進展;根據計劃洪水橋站的完成日期是2030年,若果政府不借助巴士、小巴,新區居民怎會出入便捷呢?香港能否改變以鐵路為骨幹,有鐵路才有發展的思維呢?

港鐵另外一項霸權的表現在地產發展。眾所周知,港鐵的營運主要靠地產,政府亦給予優質地皮,讓其管理招標,收取佣金,並享受物業落成後的管理業務。

不旋踵,港鐵成為了全港最大的管業公司,變成管業霸權;最大問題在地權結構,他們永遠佔最多份額,即是無論管業表現如何,業主都不能改換,何來公平呢?現在更投標非鐵路線的地產項目,如此不務正業,情何以堪!

時事評論員

 

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