熱門:

2021年7月22日

鍾志強

棕地優先是棕地擴張元兇

香港房屋用地短缺,民間主張棕地優先,選項於2018年發表的土地供應專責小組報告中得到民間支持度最高,達到問卷和電話調查中八成以上市民的支持,支持棕地優先的倡議者認為香港已有大量棕地,如果能轉變為房屋用地,便能滿足房屋用地的同時,避免開發諸如郊野公園邊陲、農地或填海;最近,一直積極鼓吹棕地優先的民間團體土地研究社和環保組織綠色和平,更發表研究報告,指政府低估棕地面積,引起不少傳媒報道。

筆者認為,棕地優先議題的討論,其實已開到荼蘼,民間再窮追猛打,也難以使社會獲得更大好處,是時候接受現實,放下對棕地的無窮幻想,務實前行,而目前政府推動的發展規劃,反映棕地不能單獨發展,故此個別標榜為針對棕地發展的研究,最後建議的發展方案,必定包括大量農地。

不應假設回收汽車業消失

有關棕地優先的主張已討論了多年,筆者於2016年曾在《信報》撰文指出「棕地先行非必然」,經過長達5至6年的辯論,觀察持份者的回饋、政府安置棕地業者的積極性和新發展土地的分布,結合本土研究社今次發表《香港棕地現況2021》,指出香港的棕地仍在擴張,面積由政府在2019年公布的1579公頃再增加380公頃至1958公頃,筆者認為民間對棕地優先主張的誤解,應迅速作出梳理。

首先,不應假設存留在香港的棕地作業會像其他工業般自動消失。棕地持續擴張進一步確認棕地上的經濟作業絕對是香港經濟生態的一部分,棕地上的經濟作業,不單要養活就業的工人,而且觀察過去幾年,香港因社會運動和疫情、立法會審批建築工程緩慢、大陸貨櫃碼頭發展成熟,以致香港無論在建築業、貨櫃運輸和外來訪客等的經濟活動放緩,棕地面積仍然繼續擴張,棕地經濟作業未有因各主要經濟活動放緩而收縮,亦未有向北移遷入大陸以減低成本的迹象,足證存留在香港的棕地作業,有獨特的需求和經濟生命力,社會必需正視相關的經濟活動,無論是物流、環保回收、汽車等,不能讓有關作業自生自滅,也不應假設存留在香港的作業會短期消失。

第二,不應假設棕地優先能保護香港的農地和綠地。土地研究社確認棕地持續擴張正突顯了發展棕地正加速農地和綠地的消失,與支持棕地優先的理念和期望南轅北轍,具體例子最近有古洞北新發展區內有6家要搬遷的木廠【註】,決定聯合遷到前禁區的粉嶺蓮麻坑農地繼續作業,這6家木廠原佔地約一公頃,在蓮麻坑的新廠房佔地也是一公頃,面積不小,顯示優先發展棕地的代價是更多農地會變為棕地,而既然農地最終仍然是房屋發展的終極來源,筆者看不出有任何理由鼓吹政府規劃發展時,把農地和棕地的優次分開,棕地應該發展,而農地則不遷不拆,搬遷棕地作業無助保存農地,惟不必要地傷害棕地作業者。

多層大廈重置構思或觸礁

第三,不應假設把棕地作業重置能釋放新土地面積。重置棕地的一個構思是把棕地上的作業搬到多層大廈中,雖然政府已預留土地興建多層大廈作重置用途,但筆者估計這一個構思極可能已經觸礁,而相關困難也早在業界預期之內。

政府對多層大廈重置的研究已開展多年,至今在技術上沒有積極進展可以宣告,對於現存在棕地上的作業,多層大廈的構思無法滿足他們的需要,在土地使用效率、業界營運效率和經濟可行性三者間,無法找到可行方案,如果把原來佔用過千公頃棕地的作業搬上樓,因為空間效率降低抵消多層大廈的好處,而仍然佔用接近相同面積的土地,而且降低了業界運作效率,又削弱中期土地使用的靈活性,那樣搬遷棕地作業便沒有任何價值,筆者相信這構思最後胎死腹中或變成大白象的機會甚大,政府未能宣布進展,只是死馬當活馬醫而已。

棕地優先或許是一個偽命題,把棕地變為房屋用地的必然結果是棕地無序擴張,筆者在2016年已就此作出警告,到今天,種種跡象顯示警告應驗。我們對棕地作業有太多誤解,這包括(一):棕地上的經濟作業可有可無;(二):棕地優先能改善保存農地;(三):棕地上的作業能搬到多層大廈。

而依據政府的棕地研究,在首階段檢視的160公頃棕地中,只物色了36公頃土地可與相鄰的63公頃非棕地一同發展,而在第二階段檢視的290公頃的土棕地中,撇除有62公頃已被其他研究涵蓋,只能物色了11公頃土地可與相鄰的20公頃非棕地一同發展,收益遞減法則顯而易見,也可見棕地無法脫離周邊非棕地單獨使用,而只針對棕地研究只是架床疊屋,如果棕地優先的結果會直接令農地和綠地減少,則我們有什麽理由要接受無序的農地和綠地開發,我們應當放棄棕地優先的謬思,在規劃上以社會需要和土地使用效率為依歸,平衡考慮農地、綠地、棕地和填海,不製造無謂的社會矛盾,不延續浪費時間和資源的棕地研究和追蹤。

此外,棕地的名稱容易誤導市民,認為是荒廢土地或只用作短期作業的土地,政府未來應更改名稱,例如改稱為「大面積單層或開放式非農業經濟用地」,更正棕地的名稱,能讓市民更清楚理解要面對的抉擇。

註: 古洞木廠「大遷徙」新東北釋放萬米地(https://hd.stheadline.com/news/realtime/hk/2128770/)

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads