熱門:

2018年8月31日

鄭赤琰

港星土地有無源於政策

林鄭網上撰文,表示其房屋政策部分會仿效新加坡模式。看來她最近到新加坡考察,已看到當地的房屋發展有值得香港參考之處。據她透露,新加坡組屋由政府津貼賣給收入稍高者,就這方面來說,值得一試;她也表示香港土地嚴重不足,很難完全效法新加坡模式。

按道理,香港土地總面積比新加坡大三倍,香港人口700多萬對比新加坡500多萬,土地人均比例香港也比新加坡高,沒理由新加坡有足夠土地滿足住屋需要,香港卻出現嚴重的屋荒,可見這不是土地多少的問題,而是政府的土地政策問題。

兩地公屋 分布不同

一、若是比較兩地的土地政策,當可發現新加坡的土地發展遍及全境,除了武吉知馬一大塊森林保留區外,全島四方八面的組屋分布很均勻,例如後期發展裕廊東與接壤柔佛長堤的Woodland,都成為兩個大型的組屋區。

至於早期接近市中心的老區,由於是六七十年代所建,多是十來層高的密度低建築,這樣的地區佔城市舊區很大面積,與新區發展不成比例,政府便向這些老區居民提出「交換」辦法,由政府收回重建,由十來層改建為三五十層新的組屋,把舊區居民遷至新的組屋,那兒面積較大,公共設施更完備,等於改善了舊區的生活質素,一舉兩得。政府有如把土地加大四至五倍,居民的房屋條件也大有改善,單是這個舊城改建與新區發展分散均勻的土地政策,便把香港比下去了!

其實,香港若能在這方面效法新加坡,把七八十年代的公共屋邨收回重建,有不少屋邨樓層只有十多二十層,比起私人土地發展商樓建五六十層的,已少了三倍。為何香港政府不把密度低的舊屋邨收回重建?這樣的屋邨不少,例如沙田的瀝源與禾輋,若能收回重建,便可多安置三至四倍家庭,類似屋邨遍及大埔、上水、元朗、屯門等。還有整個九龍半島舊區都可改建,為何不做?

二、房屋發展若要均勻分布全港,有如新加坡,由吐露港兩岸直透三門仔與西貢的大片植被空地,都是理想的住屋發展地區,過去由於港英時代劃下這些地方為「禁區」,以防內地人非法入境而產生安全問題;可是現在與新界東北區毗鄰的深圳東與惠州西,早已是高度發展的大城市,「偷渡」問題早已消失。如果發展這些「無人區」,通水通電通路北向連接深圳東和惠州西,已不是「邊緣」地帶,不怕港人不樂意在此安居。

三、說到整個港九新界的坡地,除了港島和九龍的坡地不再是房產發展的「畏途」,像港島的半山區早已高樓密布,而且還是富人愛住的高尚地帶。由此看來,一直有人認為「坡地」無法發展的見解是錯的。以沙田發展為例,中文大學的校址原本是石頭山,建校時把石頭炸開,搬過對海建「蓄水池」,削平的高坡地建成聯合書院和新亞書院。大學對面的九肚山坡地,何嘗不是開發為高尚住宅區嗎?

由此可見,新界所有坡地,包括大霧山都可開發建樓的。問題不是坡地不能發展,而是港府自港英時代一向奉行集中建城建屋的政策,以為這樣可以節省不少基建費用,把人口集中起來比分散開去好。以經濟和市場實效說,是對的;但這樣犧牲居民生活的空間和素質,那是作賤人民。在殖民年代,反正是借來的地方和人民,並無福祉的考慮,是殖民地的常態;但後殖民地時代,人民當家作主,政府不能不考慮人民的福祉了。新加坡在後殖民地時代的當務之急,便想到全面改善人民的居住問題,而且還在頭10年創下房屋發展快速的世界紀錄。

李光耀領導的人民行動黨政府自獨立建國以來,從來沒在國會選舉敗陣,由1965年至今,已超過半個世紀的執政權,其中一個最大的原因便是能夠提供足夠而又好的房屋。

反之,港人居住條件差,家庭侷促一室,連請朋友回家也不便,這樣的家庭關係出現「離心力」是常態,也難怪年輕一輩沒有家庭紀律,進而沒有社會紀律,當可預期。

政策貼地 可減民怨

李光耀曾斷言(他在菲律賓當國賓的一次公開演講說的話),國民的紀律對社會發展和安定比民主更重要,因為沒有紀律,社會秩序蕩然,人不尊重人,民主何以為附?李也曾指菲律賓的民主不輸給日本,但國家和國民的發展卻遠遠落後予日本,他對時任菲總統拉莫斯說這樣的話,真是苦口良藥。可是菲人聽不進去,而李這麼看也這麼做,聽不聽只好隨人了。

除了土地政策,新加坡還有另兩道板斧,一是「土地徵用政策」,一是政府包攬土地發展政策;前者在法律授權下,政府徵用私人地,由政府估價強迫徵用,只要政府評估某塊私家地未有地盡其用,等於浪費土地,如果私人沒足夠資金發展,政府便會「徵用」而把地收回,由政府發展。

新加坡政府是最大的地主,也是最大的發展商(佔八成以上的土地發展),收回的土地不拿去拍賣,便沒有「搶」的感覺。何況新加坡奉行「民主社會主義」,房屋發展局(HDB)屬國營機構,為民置富,選民也會感到受落的。

說到政府包攬土地發展的政策,與香港一向奉行的「賣地而讓私人發展商發展」的政策可謂大異其趣。其差別在於政府包攬土地及其發展,把政府置於永久的地主和永久的發展商。如此一來,便可避免香港的做法:讓私人發展商賺取賣房子的巨大利潤,政府只是收取賣地的收入,這樣,新加坡政府便可防止私人發展商炒賣房子,從人民身上賺取天價厚利。

新加坡政府要防止的,恰是港府不知防範的,殖民地時代的土地發展商清一色為英資公司,後殖民地時代,英資公司撤走,換上本港的土地發展商,而且只有五六間公司「做莊通吃」,難怪反對黨常以大地產商大做政治議題,借地產商來反政府。這種現象在新加坡是不發生的,可見政府的土地政策是民怨的火頭。

由上所述,可見新加坡模式也非什麼「三頭六臂」,而是其土地政策很貼民心,香港要學也非難事,問題是當政者有多大的決心與能耐!

鄭赤琰  中文大學前政治系主任、華人學術網絡成員

 

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads