2018年8月20日

胡樂庭 鍾知途

創造官商民合作土地分配模式

自今屆政府高調成立土地供應專責小組（下稱「小組」），並展開「土地大辯論」；社會充斥着各方意見，其中最具爭議性的土地選項是發展私人農地儲備。

社會就政府採用什麼模式發展那些屬於發展商的農地儲備出現分歧。政府主張以公私營合作模式，由政府提供基建，換取發展商興建公營房屋；民間團體則提出運用「尚方寶劍」《土地收回條例》，直接從發展商手上收回土地發展。市民對前者的最大憂慮在於其方案有「官商勾結」之嫌，令人覺得政府再次推出偏𥘵發展商的政策，漠視市民的需要，最終大部分土地只會變成豪宅。至於後者的最大憂慮，在於採取這麼強硬的收地方式，可能會引起跟地主的衝突和不滿，很大機會觸發司法覆核而影響收地速度。

其實，收地問題的核心在於市民對政府和發展商的不信任，覺得公私營合作模式便等於「益」發展商， 無視社會各界對土地的需求；政府在這公私營合作的關係下，則沒法有效規劃土地用途和分配。

借用「社福」元素消疑慮

在公私營合作模式與「尚方寶劍」之間，是否只能二選一？能否從這世紀矛盾中找到一條出路，在於政府能否提出一個既能增加土地供應，又能伸張土地公義的分配機制。

其實，政府可以研究一種「官商民合作的分配模式」，鼓勵發展商向社福機構出租待發展的土地，或與社福機構合作，提供可負擔房屋及各類的社福設施。這種想法正正想借用「社福」元素，以消除公私營合作的分配勾結。

由於社福機構（NGO）代表社會的基層市民發聲，亦能確保增加的土地用在基層市民身上，若政府和發展商與他們合作，便可增加土地分配的認受性。現時市民最擔心的，正正是新增土地全都由發展商拿去興建大眾負擔不起的住宅，或政府提供的基建又沒有考慮市民所需，無法改善生活質素。

不過，在官商民合作模式下，社福機構的參與，即租得一定比例的土地或與發展商合作，正正須按市民所需，提供針對性的社會房屋和社區設施，從而保證市民和社會上的弱勢社群能從新增土地中獲益。

究竟官商民合作模式如何操作？首先由政府物色合適私人閒置土地，利用提供基建及容許改劃土地用途等好處，換取發展商興建公營房屋及出租予社福機構發展社會房屋和社區設施，令公私房屋的6︰4比例變成公私社房屋的7︰2︰1比例。

此外。政府須成立社房基金支援興建各類社會房屋的費用，以及鼓勵發展商以優惠租金租予社福機構營運；政府亦可與銀行研究社房的借貸方式，並作擔保人支援合資格的社福機構。

外國早有合作社會房屋

其實，在外國如德國早就流行不同類型的社會房屋，強調房屋非商品，亦不能炒賣，除了為中產及低收入人士提供廉價住宿，更有一些「合作社會房屋」主張「共住共生」，提升鄰里的生活質素，亦為長者和青少年提供「青銀共居」及友善的社區，促進他們的交流及傳承等等。

現時，香港有不少社福機構或社企正推動社會房屋運動，他們與政府或發展商合作，為不同社群提供各類社區房，例如社聯租用發展商的土地和閒置單位，為劏房戶提供組合社會房屋及共享房屋；伸手助人協會則租用公屋，為健康長者提供共住屋，推動長者參與義務工作，發揮長者的才華；還有善導會推行「甦屋計劃」，透過住宿及儲蓄計劃，協助剛出獄的更生人士重新融入社會，自力更生。

如果社福界或有社會目標的民間組織可以在土地分配和使用上作出貢獻，相信新增土地更能惠及不同階層的市民，亦增加造地的認受性，屆時便可走出現時土地大辯論的陰霾。

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