政府下令「全面撤辣」後，樓市走勢變數仍多。市場近日出現一個壞消息，號稱「7年半最平」的九龍灣新盤泰峯滯銷，第二批單位首日認購率不足40%；不過同時也有好消息，將軍澳日出康城SEASONS PLACE首批單位「一Q清枱」，隨即加價6%「晒冷式」盡推餘貨。從樂觀角度看，「剛需」購買力仍然雄厚，但是發展商要「睇餸食飯」，肯劈價才能快速去貨，形成「量升價不升」格局，亦反映當局「撤辣」暫取得預期效果。
九龍灣泰峯本月初以折實平均呎價1.48萬元推售首批336個單位，屬九龍區7年半以來呎價最平新盤，卻是「蝕到出血價」（據估算平均每方呎成本近2萬元）。作為比較，九龍灣對上一個新盤是2021年12月開售的皓日，當時首批單位折實呎價達2.16萬元。換言之，相隔兩年多，該區新盤售價勁跌逾30%。
泰峯震撼低價首兩批滯銷
正因泰峯開價如此震撼，市場原本估計首批單位一舉沽清機會甚高。事實上，該批單位收票6899張，超額認購接近20倍，反應頗熱烈。豈料首日開售情況「反高潮」，當天去貨255伙，賣剩接近四分之一單位。
發展商隨後原價加推第二批132伙，上周五開售，銷情更「濕滯」，當日只賣出50伙，即不足40%。整體來看，泰峯合共提供807個單位，暫時成交約300伙，尚有逾500伙未消化。市場現時很關注該盤「何去何從」，下一步還要劈幾深才可望「清貨」？
從悲觀角度看，不少「淡友」認為泰峯案例證明樓市「小陽春」已閃逝，「撤辣」帶來的回暖市況僅屬曇花一現；所謂「剛需」購買力就像「鬼影變幻球」，隨着樓價持續低迴飄忽無蹤，不足以支撐大市。
SEASONS PLACE加價添食
不過與此同時，樓市也有好消息。會德豐旗下將軍澳日出康城12A期項目SEASONS PLACE上周六開售首批368伙單位，折實平均呎價1.46萬元，結果即日沽清。發展商乘勢盡推餘下282伙，折實呎價升至1.54萬元，加幅約6%。
由是觀之，泰峯次批單位和SEASONS PLACE首批單位分別在上周五和周六開售，同樣主打一至兩房中小戶型，兩盤呎價又差不多（1.48萬元和1.46萬元），何以銷情猶如「冰火兩重天」？
綜合業界意見，出現這種銷情反差主要關乎兩大因素。首先是地段，儘管按照港府官方18區劃分，SEASONS PLACE所在的日出康城屬於「新界西貢區」，而泰峯則位於九龍市區，理論上佔優。但值得留意的是，日出康城經過十多年發展，已成為成熟居住社區，交通接駁漸趨完善，商場、戶外空間等配套齊備，被視為年輕小家庭「上車」熱門地點。
至於泰峯，雖位處九龍，惟本身屬舊樓重建項目（前身啟德大廈），最特別之處是被坪石、啟業、彩德、彩雲等4條公共屋邨分別在東南西北四面包圍。同時，該項目恰好落在彩虹和九龍灣兩個地鐵站之間，堪稱「坐享兩站優勢」，可是行去任何一個站都要大約10分鐘，途中無瓦遮頭，不免日曬雨淋。因此，屬於「九龍」的泰峯較之「新界」的SEASONS PLACE，在地段上未必能享有溢價。
發展商「量先於價」滿足購買力
另一因素關乎發展商品牌，SEASONS PLACE由老牌大型地產商會德豐發展，在建築質素、交樓承諾等方面「有績可循」，準買家較易心中有數。相反，泰峯乃紡織商王新興的「處男」地產項目，樓花期逾一年（預計明年6月底交樓），又被形容為「蝕到出血」，準買家在各方面或抱有疑慮，致該項目的合理市場價值受折讓。
講到底，從樂觀角度看，SEASONS PLACE暢銷顯示「剛需」購買力並未消失，但現今市場資訊高度透明化，本地準買家大多很精明，新盤項目必須真正「夠平」、被視為「超值」，才可吸引「剛需」入市。
截至去年底，本港一手住宅已落成貨尾單位達2.3萬伙，創逾20年新高；再加上今年新推項目據估計帶來2.8萬個單位，總供應量達5.1萬伙，即使成交量回升，恐怕也要三四年方能充分消化（2023年一手住宅銷量約1.05萬伙）。基於本港樓市短期內仍處於「去庫存」局面，發展商料將維持「量先於價」方針，亦意味用家們未來幾年置業該不乏選擇。
現今「量升價不升」相信也是政府所樂見，一方面成交量回暖有助帶動建築、裝修、家具、電器、中介、金融等相關行業，降低失業率並促進GDP，亦有利於當局賣地及填補財赤。同時，樓價未見顯著無序上漲，不虞炒風重現令「深層次問題」再次惡化，亦不擔心政府會重推「辣招」。
某程度上，這堪稱是本港樓市的「金髮女孩」（Goldilocks）理想狀況，然而「世間好物不堅牢」，如此美景往往難以長期持續，箇中平衡隨時被打破。好似長和（00001）主席李澤鉅日前在業績會上，也很審慎地形容現今樓市「downside機會率似乎比upside機會率低啲」；但願正如他所講，目前香港經濟真的已經「壞消息盡出」。
(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)
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