政府早前公布了2024/25財政年度的賣地計劃，其中包括8幅可供推售的用地、1個鐵路物業發展項目，以及3個市建局項目。自賣地計劃公布以來，引發了不少業界討論，與前幾年相比，政府今年的態度明顯更為保守，這很可能是因為上一個財政年度賣地結果不理想。
去年的賣地收益是72.7億元，為過去15年來最差的成績。筆者相信，除了受去年經濟因素影響外，賣地表現不佳，與近年來政府在賣地章程中添加的附帶條款有莫大關係。
近年政府在土地出售中加入了更多附帶條款，以加速地區發展、平衡社會效益。然而，這些附帶條款除了增加土地開發成本外，更對項目落成後出售的價格及速度有影響，對發展商構成了額外風險，在加息周期下增加持貨成本，令發展商投地時更為謹慎，影響政府賣地表現。
回顧過去兩年設立附帶條款的地皮，政府的賣地條款都有「加辣」。在2022/23年度賣地計劃流標的赤柱環角道住宅地，地皮位於傳統豪宅地段，然而政府要求日後中標者須興建安老院舍；若發展商把項目發展成高尚住宅區，一同建設安老院舍必然影響項目定位。新地以逾47億元投得的旺角洗衣街商業地，每呎樓面地價僅3103元，創下超過20年價格最低的西九龍商業地，但細看政府訂下的賣地條件，中標者須興建長者日間護理中心、長者鄰舍中心、綜合青少年服務中心、精神健康綜合社區中心、社區會堂、公共運輸交匯處、公廁及公眾停車場的設施。到2023/24年第二季，信置夥拍財團用53.5億元投下的啟德住宅地，每呎樓面地價約5392元，為同區10年最低，但賣地章程列明中標發展商須附設長者鄰舍中心、嚴重弱智人士宿舍、展能中心、殘疾人士地區支援中心、男童院、網上青年支援隊中心和停車處。
筆者可以理解政府的觀點，在賣地市場添加附帶條款，目的是加速地區發展，例如開拓道路和興建社會設施等；在經濟好的時期，可以作為試點，特別是在新發展或社區設施不足的地區。然而，市場反應顯示，這些額外條款往往讓發展商卻步，不僅需要考慮建設成本，還要估算未來的銷售情況。這種做法不僅壓低地價，甚至令一些偏遠地皮流標收場。筆者並不是認為政府在賣地時不應該設立任何附帶條款，例如完善或綠化附近環境、限呎等是相對合理的，然而在市況不佳時，政府不宜在賣地計劃中加入太多條款，以免進一步拖垮地價，影響市場信心，讓香港的樓市持續疲軟。或許政府在未來賣地時也需要考慮「減辣」了。
方耀明 萊坊估價及諮詢部主管
