特區政府全面撤銷樓市辣招稅剛滿半個月，最立竿見影是住宅交投驟增，發展商趁勢推出新盤搶灘，反應堪稱熱烈，有投資客像買西餅般掃貨（一口氣購入半打或一打單位），二手市場亦呈現一點生機，偶聞反價封盤個案，甚至冒出久違了的「摸貨」，就連外資大行也扭轉看淡口吻，摩根士丹利迅速轉軚，由原先預期本港樓價今年下跌一成，變為上升百分之五。觀乎這兩星期的市場動態，相信各方都樂觀其成，起碼避過一場下旋危機。
樓價三年之間調整超過兩成，今趟是久旱逢甘露小陽春抑或真見底？財政司司長陳茂波重重複複拋出萬能key回應，說需視乎地緣政治局勢、利率去向及經濟表現。若從現實切膚角度看，民間財富蒸發了一大截，信心虛怯，大家都不敢盲目奢望樓市會回復舊觀，除了感到香港不再一樣，基本上可理性地用供應和需求作出推敲。
陳茂波日前出席活動時談及樓市最新狀況，指全面撤辣釋放了投資和換樓需求；金管局放寬按揭成數並取消壓力測試，讓首次置業人士得以較易上車，惟他同時提及未來三、四年一手住宅供應多達十一萬伙，政府具備「足夠底氣」撤銷所有辣招。這說明當局不太擔心樓市狂態重現，皆因供過於求格局未變，投機炒賣難成氣候。
事實上，發展商尚有大量住宅單位待消化，標普環球評級（S&P Global Ratings）早前指出，即使一手市場需求恢復到二〇一九年約二萬一千伙的高位，預計今後三至四年，供仍多於求。
理論上，額外印花稅取消後，二手市場潛在供應會急增，對樓價可能構成壓力。然而，政府一併撤銷買家印花稅和新住宅印花稅，投資者、內地買家購買力同時釋放出來，改變了純由用家主導的局面，流動性和承接力可望藉鬆綁而顯著提升，形成一股追貨氣氛，提價、封盤、賠訂個案近日時有所聞。
樓市榮辱固然繫於對政經前景的信心，惟買賣雙方意向經常受到周期順逆牽引，「心理」因素對市場的影響十分關鍵。撤辣為樓市重新引入投資/非自住需求，資金來源不再局限於本地用家，一旦重新打通這循環系統，止跌回穩的預期才有機會超越普通「小陽春」。
今回合購買力被消化後，將考驗樓市能否正式脫熊，歸根究柢離不開息口走勢及經濟基本面兩大因素。中港經濟密不可分，聯繫滙率更令港息必須被動地追隨美息，至於所謂剛性需求，完全與信心掛鈎。
沿着「中國好，香港好」思路，今年內地GDP增長目標設在百分之五左右，惟達標難度肯定比去年大。最新數據反映內地物價及進出口表現俱勝預期（擺脫通縮言之尚早），首兩個月出口按年錄得百分之七點一增長，反映外部需求並非想像般差，內地樓市若經過「該破產的破產」洗禮，逐步收拾「保交樓」攤子，就業及內部需求有所改善，則全年「保五」真箇未來可期。
相比之下，美國最新數據顯示通脹持續偏高，疊加股市不斷破頂，金融狀況（financial conditions）益發寬鬆，聯儲局落實減息不無顧忌。饒是這樣，主席鮑威爾上周出席國會聽證會時重申，今年減息屬恰當做法，市場繼續押注利率六月掉頭。美國貨幣政策飄移一向有前科，但只要年內減息軌跡不變，甩走干預緊箍咒的香港樓市將更有條件築底。
值得一提的是，香港的勁敵新加坡去年反而重手加辣，外國人購買當地任何房屋，額外印花稅一律由百分之三十倍增至百分之六十，主要針對來自中國的投資者。新措施推出後，連國際貨幣基金組織（IMF）亦忍不住發聲，指相關做法不合理且帶有歧視性。
港星經濟周期以至樓市生態各異，無法直接比較，惟不論搶人才、吸資金抑或國際競爭力排名，兩地已埋身較量多年，這次新加坡「勁辣」趕客，似乎對自身的吸資能力、樓市走勢及經濟前景都信心滿滿。香港熬到現在才撤辣，無疑要急起直追。
猶記得上月農曆大年初二，新界鄉議局主席劉業強在沙田車公廟為香港求得的中籤，其中兩句是「損了良材失卻力，勸君留住待春臨」，我們並非鼓勵迷信，卻不妨增加警惕，熊去未必等於牛來。
