特區政府於今年初撤銷所有「辣招稅」，十月發表的新一份《施政報告》又提出放寬物業按揭貸款成數，加上銀行減息，近年不斷下滑的樓市似乎是喘定了，但未見反彈。就在這個時候，全國政協副主席、前行政長官梁振英在社交平台以〈慎防供過於求〉為題撰文，表示房屋土地供應量並非愈多愈好。他質疑，供應大幅增加，樓價大幅下跌，對解決住屋問題誠然是好事，但衍生的負資產問題、金融問題和政府財政問題可以如何應對？
梁振英在二〇一二年起擔任行政長官期間，將增加房屋供應視作「重中之重」的施政方針，為了防止樓價不斷上升造成各種社會問題，他在五年任內多次推出「樓市辣招」嘗試勒住升勢。如今的梁振英卻擔心房屋土地供過於求，強調「建城造地是科學和專業的，不能拍腦袋，矯枉過正的後果會很嚴重」，也許是因為他預見，北部都會區和交椅洲人工島填海計劃有機會在未來對樓市構成「產能過剩」的負面作用。梁振英認為：「需求不是無窮無盡的（除非免費贈送），看看其他市場嚴重供過於求的現象和後果就知道。」
供求關係切勿失衡，邏輯上絕對正確，內地房地產危機其中一個癥結正是供應太多。然而，香港的處境始終是土地短缺，過去如此，目前如此，未來十年八載也必如此。如果擔心北部都會區和交椅洲人工島填海變成供過於求，政府該做的是調整發展步伐，有秩序分階段賣地建屋，而不是重蹈昔日停止造地和賣地的覆轍。須知道，政府要有足夠的土地儲備，才能與發展商周旋，才可切切實實拚經濟，例如發展創科產業、高增值製造業，若然土地儲備捉襟見肘，連「告別劏房」亦無法辦到，其他鴻圖壯志也不能大展拳腳。
事實上，看得出政府的造地計劃已有緩急先後的差別，北部都會區是如火如荼地進行中，發展局局長甯漢豪爭取明年內推出第一個「片區」招標，發展商同時要負責基建，交椅洲人工島填海則慢速移動，恰似要跑一場鬥長氣的超級馬拉松。甯漢豪日前在立法會聲稱，交椅洲人工島仍然處於環評程序，未至融資階段，目前毋須為整個項目估算最終成本或考慮「錢從何來」，更重要是思考未來三十年是否需要有關土地。顯而易見，屬於「無中生有」的填海計劃只是非常長遠（跨越二〇四七年的土地契約期限）的後備方案，甚至對於可能耗資幾千億元「天價」避而不談，優先處理的是「有中求變」的北部都會區，未來十年提供一千七百公頃熟地，佔全港可供應熟地總數三千公頃約六成。
長期研究房屋土地的梁振英只是表示擔心罷了，沒有呼籲停止造地，他的講法是「拿捏好未來的需求量」。不過，前朝政府的確曾經由於害怕樓市下滑導致負資產太多而做出極端行為，不單停止賣地，更加停止造地。這樣的救市舉措十分短視，猶如飲鴆止渴，種下供求關係嚴重失衡的惡果。財政司司長陳茂波在電台節目說得對，汲取過去經驗，開發土地工作必須持續，不能因為樓市波動而停滯，以往曾經多年沒有賣地和造地，「後遺症很大」。
若要避免供過於求，合理的選擇是在造地之後調整賣地節奏。即使北部都會區未來十年提供一千七百公頃熟地，如果是不同時期逐個「片區」善價而沽，不見得市場消化不來。土地儲備好比政府手上的籌碼，進可攻，退可守，沒有籌碼的話，必然進退失據，想解決財赤亦會無地可賣。
梁振英另一個擔心的問題是政府入不敷支，他說由於新的開發區發展密度愈來愈低，每呎的地價收入下跌，加上規劃標準、工程難度、移山填海的造價和收地賠償愈來愈高，新界東北可能是香港最後一個政府有錢賺的開發區，其他新區都要政府補貼。
政府賺錢的先決條件是賣地高價成交，那得視乎樓市能否回復樂觀情緒，當中蘊含很多因素。姑勿論如何，梁振英的溫馨提示並非無的放矢，政府開發新區的財政預算必須盡量精準，就算賺不了錢，還該務求蝕少一些。
有土斯有財，土地儲備是政府的生財工具，也是調節經濟的籌碼。建城造地只宜調整，不該叫停。
