赤柱豪宅地皮流標，再加上此前多幅官地「低價」成交，港府2022至2023財政年度賣地及補地價收入料僅約720億元，遠遜於財爺陳茂波原本估計的1200億元。這將對政府財政構成進一步壓力，下月宣讀的新一份預算案恐怕要「節衣縮食」，例如停派消費券、減退稅額、削電費補助等。一定程度上，特區政府與內地地方政府一樣依賴「土地財政」，難抵受樓價長期低迷帶來的連鎖效應，否則將不利於「維穩」。
港府早前推出赤柱環角道豪宅地皮招標，該地面積25.7萬方呎，可建樓面約48萬方呎，屬區內逾20年來最大型地塊，據估計可興建約650伙低密度海景單位。市場原本對之寄望甚殷，當局去年初公布賣地計劃時，該地皮市場估值曾經高達236億元，相當於每方呎樓面地價4.5萬元。但隨着最近一年樓市回落，在上周五截標前，這幅焦點靚地的估值已下降到53億至83億元，即樓面呎價1.1萬至1.8萬元，較高位勁削六至七成。
豈料地政總署本周二公布，該地皮雖接獲4份標書，但全部出價未達政府底價，故不予接納，構成流標，將適時重新標售。財政司司長陳茂波指政府每次賣地皆按市況釐定底價，對於樓市調整時出現流標「並不意外」，又強調政府不會「賤賣地皮」。
此前，港府本年度推售多幅官地都被視為「低價」成交。例如在上月底，長實（01113）以87億元投得啟德發展區一幅可建樓面141.8萬方呎的大型住宅地皮，比市場估值低逾30%，平均每方呎樓面地價僅6138元。淡靜市況下，就連市區重建局剛截標的觀塘市中心第四及第五發展區商業項目地皮，亦僅收到「一千零一份」標書，來自區內大地主新地（00016），其餘18家獲邀請入標的發展商全部「冚牌」棄權，市場估計該地皮流標風險不低。
庫房收入遠未達標
面對官地相繼流標、平售，港府本財政年度賣地收入暫時僅約246億元，現在只剩兩幅土地待售，即旺角洗衣街商業地及荃灣寶豐路住宅地，市場估值分別約90億元和14億元。即使該兩地「賣得出」，全財年賣地收入料約350億元，連同地政總署收到約366億元補地價費用，整體土地收入約720億元，遠遜於陳茂波去年初估計的1200億元。
作為比較，港府在2021至2022財政年度賣地及補地價收入達1411億元，佔該年度總預算收入（5911億元）24%，屬重要水源，亦為官方抗疫開支提供底氣。
倘本年度土地收入「削半」至僅約720億元，同時經常收入如印花稅、薪俸稅、利得稅等亦受壓，將令庫房面臨更大挑戰。
截至去年11月底，本財政年度財政赤字達2703億元，財政儲備剩下6868億元（約相當於政府10個月開支），較2020年初的1.2萬億元儲備「縮水」近半，可見抗疫這幾年「燒錢」有幾誇張。陳茂波早前公開「呻窮」，重申有必要「審慎理財，量入為出」；如今賣地收入遠遜預期，更加頭痛。
預算案或減「派糖」
財爺將於下月22日宣讀新一年《財政預算案》，各界預料當局難免要「節衣縮食」。例如花旗集團估計，鑑於財政儲備受壓，陳茂波可用於紓困的資源有限，可能不會再派發電子消費券，電費補貼額亦有機會削減。本港經濟尚未全面復甦，假若政府在新年度減少「派糖」，將令市民失望，亦不利於社會氣氛好轉。
不少人都知道內地地方政府依賴「土地財政」，而香港特區政府雖未至於債台高築，卻同樣倚重土地收入，包括賣地、補地價、印花稅，以及由財富效應帶動的間接收益。尤其最近幾年赤字嚴重，賣地收入銳減形成雪上加霜，地皮流標正正反映市場「心仍是冷」，政府來自土地的收入在短期內難望回勇。
樓價過高固然不健康，然而過猶不及，樓市太「殘」往往也會出事。港府高官一再強調不會「撤辣」（下調或取消樓市辣招稅），但當政府自己「家底」也告急，恐怕很難長期抵受樓市低迷帶來的連鎖效應，問題只在於可以「忍」到幾時以及什麼程度。正如內地政府面對財政及經濟危機，近期已放鬆「房住不炒」、「三條紅線」、限購令、限貸令等樓市監管政策。本港接下來若再有多幾幅地皮流標，或許就是當局考慮「減辣」之時，只須抬出「因時因勢」這萬能Key理由即可自圓其說。
(編者按：高天佑著作《中產必須死》現已發售)
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