在香港有超過12年歷史的穩定樓市措施（俗稱辣招），有其時代背景。金融危機之後，所謂的宏觀審慎（macroprudential）政策傳遍全球。這類政策，旨在透過稅收或其他方法限制某些經濟活動（如銀行借貸、海外投資等），藉此減少高危行為，從而壓低波幅和緩和衝擊。只是人非任意操控的棋子，微觀下的辣招一直造成各種扭曲和浪費，而宏觀上的效果其實也未能清楚量度。
目標難量度 害處卻明顯
辣招的原意據說是「打擊炒賣」，只是「炒賣」這個人人都聽過的行為，實證上是難以量度的。既然我們不知道每一個人買賣物業的意圖，能觀察的就只有樓價和交易量等的統計數字。以樓價計，量度辣招效果的根本困難是，我們不知道在沒有辣招之下的反事實（counterfactual）為何。自辣招推出以來，樓價平均升了三至四成，若果沒有辣招，樓價升幅會改變多少？這種問題可以透過模型估算解答，背後雖有甚多假設，但至少可作參考。只是以我所知，政府有關部門從未作過類似的評估（至少沒有公開結果）。另一支持辣招的常見理由是，辣招有「懲罰」發展商的效果。此說法的問題是，買家賣家同樣要承擔稅項，受影響的從來不只發展商。
辣招有效，12年來都是只要信不要問的神話。
效果含糊不清，代價卻是顯而易見。辣招的3位主角（額外印花稅、買家印花稅、加強版印花稅）都是交易稅（transaction taxes）。大量實證研究證明，這種稅在價格、交易量、時間上都造成扭曲。價格扭曲，指的是成交價不只是買賣雙方討價還價下的決定，還牽涉到規避某些稅收的動機。交易量扭曲和時間扭曲，指的是賣家本來願意或有需要把物業放售，但因稅收而決定延遲，令買家少了一個選擇，賣家亦不能在理想時機套現。這類實證分析的主要是外國經驗【註1】。不信外國經驗，認為香港情況獨一無二的，也可以參考利用香港物業數據而做的研究【註2】。連這些研究也視若無睹，那就是進入了意識形態的領域，沒有討論餘地了。
相比干擾市場運作，辣招對政府財政的影響較少人留意。辣招一方面增加稅收，一方面減少市場交易，一加一減，對政府收入的影響是個實證問題。根據外國經驗，買賣雙方對交易稅頗有彈性，遇上減稅市場會明顯興旺。若然如此，政府今天減辣，政府的收入是會不跌反升的。
香港的彈性有多大？徐家健上周〈樓市辣招不是政府斂財工具〉一文寫過，我認為意猶未盡，想稍作補充。住宅的辣招交易稅在2012年和2016年大增，透過觀察加稅前後的政府稅收，我們就可以推斷彈性高低。辣招下的3種交易稅，稅務局的「印花稅統計資料」專頁提供了很詳盡的數據，每月每種稅的收入和交易宗數皆一目了然（只是形式是難用的PDF，頗與時代脫節）。以政府收入規模來說，辣招稅收不算少，例如上個財政年度就進賬130億元。
「擠牙膏」式減辣的困難
只是在辣招以外，還有政府一直徵收的印花稅，涉及金額比辣招還要多。無奈這一筆收入一向「神秘」，極其量只有每年總數，也不容易找到完整數據（這是非常與時代脫節了）。沒有數據，只能根據二手市場每月的總交易額估計，假設所有交易付的都是中等的印花稅率。根據這雖不中亦不遠矣的假設，兩次加稅之後，政府的住宅印花稅總收入都大減，證明樓市稅收彈性頗大，亦即減辣很可能會增加稅收。辣招交易稅既無清楚目標，亦造成各種浪費，連為政府爭取更多收入也未能做到，除了給予大眾「有做嘢」的錯覺，可說是一無是處。
《財政預算案》公布在即，不知道會否趁樓市淡靜減辣，但以政府的保守作風，就算減辣也大有機會「擠牙膏」地進行。如此循序漸進，不一定是好事：正如買賣雙方都會盡量在加稅前完成交易，逐漸減辣只會造成陸續有來的預期，反會令本已水盡鵝飛的樓市更為冷清，除了造成更多的扭曲，也不利政府收入，更有違以穩定至上的政策目標。既決定要減辣，就一次過完成，不要再分階段自製問題了。
註1：例如Best, M. C., & Kleven, H. J. (2018). Housing market responses to transaction taxes: Evidence from notches and stimulus in the UK. The Review of Economic Studies, 85(1), 157-193.
註2：辣招推出初期的研究包括 Leung, C., Leung, T. C., & Tsang, K. P. (2015). Tax-driven Bunching of Housing Market Transactions: The Case of Hong Kong. International Real Estate Review, 18(4), 473-501. 最新可參考Ho, L. S., Hu, M., Wei, X., & Wong, G. W. C. (2022). The market distortion effects of mortgage tightening and transaction taxes: Evidence from Hong Kong residential resale market. Pacific Economic Review.
香港亞太研究所經濟研究中心成員、美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授
