新一屆特區政府接棒不到一個月，「幫港出聲」便推出「全民討論解決土地房屋問題」。久違了的「幫港出聲」，給香港人印象最深刻的應該是反佔中。
經歷過兩次大型社會運動，國安法之下香港的大多數是否比以前更加沉默？土地房屋問題又是否今天大多數港人最關心的問題？個個都移民，唔通個個都想移民咩？堅持在香港，土地房屋問題是留下來的人無法逃避的。問題是，這個問題不是4年前上一屆政府已經在「土地大辯論」辯論過嗎？恍如隔世的當年，土地供應專責小組在收集民意後得出以下的八大建議：
短中期選項：（1）棕地發展；（2）利用私人的新界農地儲備；（3）利用私人遊樂場地契約用地作其他用途。中長期選項：（4）維港以外近岸填海；（5）發展東大嶼都會；（6）利用岩洞及地下空間；（7）於新界發展更多新發展區；（8）發展香港內河碼頭用地。
多管齊下，都是「阿媽係女人」的建議。不要誤會，阿媽的確係女人。問題是，4年過後，民意是阿媽依然係女人，還是政治一日都嫌長？這是政治經濟學的問題。解決香港的土地房屋問題的時候，民意究竟有幾大政治影響力？經濟學在這個時候，可以做的是估算每項建議的成本效益。
相比土地供應專責小組的八大建議，「幫港出聲」今天聚焦上屆政府提出的兩大方向：其一，明日大嶼願景；其二，北部都會區發展策略。再一次全民討論，將會集中於以下3個相關問題：
1. 香港應否在北部多覓土地，毋須局限上屆政府部門規劃的600公頃土地？
2. 香港應否跟從上屆政府「先1000公頃『明日大嶼』，後600公頃北部土地」？
3. 香港應否同步或先全力在北部尋找更多土地，作長遠土地發展？
作為經濟學者，我對再一次做民意調查沒有太大意見。新政府施政有民意支持，不是壞事。新政府要留意的，是如何說服市民，施政不會被再下一屆政府推倒重來。要知道，解決土地房屋問題需要數以十年計的長遠政策。本屆特首怎樣保證在任期間不會只討論不落實，而落實的政策又能跨越其有限任期呢？要有效落實長遠土地房屋政策，我一向認為政府不應只着重口號，而低估甚至漠視政策執行上「規劃霸權」和「祖堂霸權」兩大問題。前者，香港土地用途受政府規劃限制，因此算不上完整私產。規劃署負責本港土地的使用，發展局則透過基建投資的決定影響土地開發，規劃慢是規劃霸權的原罪；後者，《新界條例》沒有訂明每位持份者必須一致同意才可出售祖堂地，降低出售祖堂地門檻，或以每房為單位清楚界定轉讓權來表達出售意願，卻一直不被政府重視。
讓我重申，我不反對新政府施政重視新的民意基礎。然而，假如民意支持北部多覓土地、改變「先1000公頃『明日大嶼』，後600公頃北部土地」的原則、全力在北部尋找更多土地作長遠土地發展，但不先解決「規劃霸權」和「祖堂霸權」兩大問題，順應民意的成本效益還是不好算。
美國克林信大學經濟系副教授、香港大學香港經濟及商業策略研究所名譽高級研究員、中文大學香港亞太研究所經濟研究中心成員
（編者按：徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售）
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