土地共享先導計劃(先導計劃)由時任特首林鄭月娥在2018年《施政報告》提出擬議框架,至2020年5月才推出接受申請,但等了1年多才先後接獲3宗申請,今年年中再多兩宗,至今共計5宗,涉及5間發展商。而為期3年的先導計劃出台兩年半後,上周政府終於公布原則性同意其中3宗的申請。
從審批時間來看,實際情況跟當局的目標時限有相當落差,並不理想。根據當局公布的指引,申請過程由審核至原則上同意只需時6個月,但3宗剛獲批的申請其中最早呈交的兩宗卻各花了15個月,僅有1宗「遲來先上岸」,只用了5個月,符合參考時限,而先導計劃首宗於約16個月前接受的申請,則仍在審核中。這當然不是當局對個別申請厚此薄彼,而是各申請項目的資料完備度、複雜程度和滿足計劃要求的能力有所不同而已。這三宗獲得支持的申請,相信會為仍在考慮是否參加先導計劃的發展商提供一些指標,減省他們申請時「獅子開大口」,要當局與他們就項目的發展參數花時間討價還價。
先導計劃將於明年5月截止申請,計劃推出至今兩年半只收到5宗申請,反應不算熱烈,不過臨近接受申請死線前可能有發展商會趕搭尾班車「博一博」。政府推出計劃時,預設所有申請涉及的私人土地不多於150公頃的限額,至今5宗已接受的申請涉及多少公頃,當局沒有透露。筆者憑申請表內容粗略計算,3宗獲支持的申請涉及申請人持有的土地共約23公頃,餘下兩宗在審批中的申請則共涉及約6公頃,全數約29公頃只及「封頂」的20%左右,相信計劃中私人交出的土地到明年先導計劃完結前「達頂」的機會應該很微。
評估先導計劃的成效,不應僅以申請宗數多少、發展商交出的私人土地面積與動用政府土地面積的比例、審批的速度和發展期長短等作為績效表現準則。筆者認為首要的是先導計劃比沒有計劃情況下增加了的公屋/「首置」和私樓單位「淨額」,可惜當局目前未有提供這方面的資料。此外,先導計劃中興建公屋/「首置」的工程似乎依舊由房委會負責,既然今年《施政報告》指重點策略和目標之一是善用市場力量,提升公私營協作,鼓勵發展商參與興建資助房屋,政府何不索性把在獲支持項目中擬建的「首置」甚至公屋的興建工作判給申請成功的發展商,讓其全力發揮以一條龍模式發展整個項目的優勢?
上周獲特首會同行政會議原則性同意的3宗申請,只完成了先導計劃審批流程的首兩階段,餘下最後階段是法定及土地行政程序。根據當局的計劃申請指引,此階段需時30至42個月。上周政府的新聞公布指該3宗申請仍須進行技術評估、確定發展參數、以及環評、交評及基建影響評估等程序,最後一步便是商討補地價,如進展順利,相關工程最快可於2025年展開。
過去經驗告訴我們,公屋發展很多時由於種種緣故比原先目標時間落後。先導計劃下,政府實質上把土地規劃和建設的主導權交給私人發展商,換取後者除負責發展自己的私樓外,還包辦整個項目地盤平整和興建基建,政府、機構或社區設施的工程,費用由政府支付。以現時的政治及社會氛圍,除非遇上慣性的司法覆核申請,第三階段工作的進展應該不會有太多阻滯,但審計署或許要密切注意計劃的執行,確定先導計劃下支付或放棄收取的公帑是花得物有所值。
縱使如此,就算2025年年初項目能動土,加上組裝合成建築和其他技術,估計住宅和社區設施的建築期也要4年左右。換句話說,先導計劃產生的「額外」公屋供應,只能在未來10年公屋供應的第二個5年期內錦上添花。現在苦侯入住公屋的市民,只得視共享土地計劃的項目為隧道盡頭的一線光吧。
劉勵超 地政總署前署長