說過了，解決香港土地問題，方法有三：其一，加快土地改劃；其二，增加基礎建設；其三，提升地積比率。這三方面都不是什麼「地產霸權」的問題，規劃失效，負責規劃的政府責無旁貸。
近年，政府開始積極面對規劃失效的問題，我們在幾個星期前發表的《施政報告》中，亦看到政府在改善規劃效率的一些部署，這方向是市民樂見的。然而，最近一次論壇中，有講者提到北部都會區和創科人才，這兩大問題都涉及有關工業用地的使用，我認為是值得社會多一點關注的。
從綠置居滯銷看規劃失效
論規劃失效，先從一般市民比較關心的住屋問題說起。早前有傳媒以〈綠置居貨尾重售 青富苑價微升 實呎多不足200 房會委員料滯銷籲降出售門檻〉為標題，報道預料綠置居將滯銷：「房委會委員、公屋聯會總幹事招國偉預料，青富苑及蝶翠苑單位面積較細，加上地理位置不吸引，估計今期仍滯銷，如果賣剩單位較多，房委會應考慮進一步降低售價，或放寬讓正輪候公屋的居屋白表者申購。他認為日後可考慮居屋只售予白表者，令綠置居及居屋的定位較具針對性，但若不推綠置居，或影響公屋流轉。」
我不懷疑政府重整置業階梯的良好意願，但最近流傳的私人住宅「最低單位面積限制」，叫不足200方呎的資助房屋單位情何以堪？
要知道，資助房屋的投資價值遠不及私人住宅。資助房屋滯銷，賣剩的空置單位不是什麼「地產霸權」囤積居奇，而是再一次反映政府房屋土地及政策規劃失效。
回說涉及未來重大規劃的北部都會區，算是今次《施政報告》的重頭戲，當中提及增加創科用地：「香港近年在創新科技有一定成果，而在『再工業化』策略下，發展以新技術及智能生產為基礎的先進製造業亦大有可為，但土地不足仍將窒礙發展。雖然正在興建的河套地區港深創科園佔地87公頃，規劃的總樓面面積已大概等於三個位於白石角的香港科學園，但與深圳河北岸面積超過300公頃的深圳科創園區比較，則相形見絀。《發展策略》提出善用落馬洲管制站遷往深圳新皇崗口岸後騰出的土地和毗鄰的部分魚塘和鄉郊土地，加上新田/落馬洲發展樞紐內原有用地規劃，將增加合共約150公頃土地作創科用途，以構建新田科技城，發揮更具規模效益的科技產業群聚效應。」
工業邨空置 再工業化談何容易
問題來了，土地不足仍將窒礙發展，但為什麼我們3個大型工業邨都出現比綠置居更嚴重的空置情況呢？在科技園的管理下，估計這3個工業邨有多達156萬方呎的空置用地，將軍澳工業邨的空置率更高達12.5%。
位於未來北部都會區的元朗工業邨，空置率亦有7.8%。工業邨「囤積居奇」背後的經濟邏輯又是什麼？是發展以新技術及智能生產為基礎的先進製造業並非大有可為？還是又一規劃失效的例子？
有業界人士表示，香港在推行再工業化時，最大的挑戰是人才。我同意，但除了創科人才，還有規劃人才。
美國克林信大學經濟系副教授、香港大學香港經濟及商業策略研究所名譽高級研究員、中文大學香港亞太研究所經濟研究中心成員
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（編者按：徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售）
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