《施政報告》本周三發表，社會大眾期盼特區政府可在經濟復甦及房屋短缺問題提出有效的解決方案。畢竟房屋短缺纏繞香港政經發展，樓價上漲遠超工資升幅，不僅導致有產者與無產者的貧富差距擴大，不利社會穩定，更埋藏房地產市場的泡沫危機，損害未來經濟發展和民生福利。
近日，重推「公屋租置計劃」（下稱「租置計劃」）在社會上再次引起激烈辯論，筆者認為討論的重心應是房屋問題的本質和政策的長遠作用，並尋求原則性共識；而在這基礎上，檢討過往租置計劃的施政細節疏漏，進一步處理當中的管理和維修等不同的技術問題。
滿足基層置業安民之本
租置計劃推出初期，有商界及學界表示擔心計劃增加政府廉價房屋供應，可能衝擊居屋和私人市場的樓價，削弱市場效率。誠然，在租置計劃推行超過廿年後，本港私樓價格飆升，租置公屋也水漲船高，反對者對租置計劃的質疑也由窒礙市場效率，轉移到屋苑維修及管理問題。
然而，這些討論都只是政策細節及技術執行的枝節問題，社會真正要討論和回應的應該是房屋問題的核心是什麼？是維修問題？還是民生福祉？對政府來說，真正責任又是什麼？
筆者認為政府施政應以各階層市民皆能安居樂業為首，也就是「居住」和「生計」的最基本民生問題！租置計劃的本質就是以滿足基層置業需求及建立置業階梯渠道為本，社會首要回應的該在於是否認同租置計劃的本質和方向，以及能否建議取代租置計劃的方案以達到「人人安居」的目標？
香港人對擁有自己的安樂窩是一種根深柢固的價值觀，各個階層均有強烈的置業慾望，且不說當中的對錯好壞，這就是社會的問題和需要。香港建築師學會與香港青年協會於2016年公布的調查結果顯示，800名18至34歲的受訪者，其中六成（60.9%）同意「擁有獨立的居住空間是人生目標之一」，僅有15.3%表示不同意，反映不少受訪者對追求獨立居住空間的重視和渴望。近日，在經濟前景極不明朗的情況下，於大圍站上蓋的一個新樓盤，認購宗數破1997年後的最高紀錄，姑勿論當中的銷售技巧和策略，發展商能成功造勢，市場出現如此現象，前提是「置業需求」確實有相當的規模。
面對龐大的置業需求，相信社會的最大共識應是政府需推出不同政策，以滿足不同階層的住屋和置業需求，這是民生問題，也是管治問題。對老百姓來說，求的就是生活安定，對政府來說，求的就是國泰民安。
對於擁有足夠經濟能力的中產或以上的人士，政府應優化土地規劃制度和房屋政策，確保私人市場能提供足夠供應，防止過分炒賣投機的誘因；至於沒有足夠經濟條件購買私人住宅的市民，政府有責任滿足基本住房需要，並盡力解決他們的置業需求，因這涉及香港社會穩定的問題，「穩定」是經濟發展的基礎。
屋苑維修管理前車可鑑
在重推租置計劃的大原則下，政府應檢視「租置計劃1.0」的問題，提出改良方案，以免「租置計劃2.0」重蹈覆轍。
由於部分樓宇老化，租置屋苑的維修管理問題屢見不鮮，不論是業主立案法團與不同機構在設施上的爭議，抑或是在混合業權下的維修費用問題，甚至屋苑缺乏足夠的維修基金等，均反映「租者置其屋計劃1.0」存在不少需要改善的細節問題。
「租置計劃」其中一個重要細節問題是屋邨維修工程，這是屋邨保養管理的問題，也是「錢」的問題，若政府能加強屋邨保養管理，在出售較老化屋邨前，進行全面保養和維修工程，減少或減慢日後嚴重和大型維修需要，問題就能相對較好處理，而團結香港基金就「租置計劃」進行長期的研究和跟進工作，可參考他們的研究報告和建議，他們提出就「租置計劃」的屋邨優化現時的維修基金，透過出售公屋價格由二五折向上調，以增加對維修基金的注資，應付未來的維修開支。
「租置計劃」另一個主要問題是出售公屋導致混合業權的屋邨管理問題，事實上，私人屋苑都存在租客和業主的兩類住戶，但屋苑管理和業委會的權限都能清晰和有效運作，何以「租置計劃」的屋邨就解決不了？作為屋苑大業主的房委會應設立管理和維修問題的機制，特別在一些自置業權未達一半的屋邨應加強房委會的參與和角色，負上業主的責任。
補地價機制是租置計劃的另一個重要技術問題。當初推出租置計劃，政府是希望建立更完善的置業階梯，待公屋買家累積一定財富後，售出公屋予其他合資格人士，然後在私人市場置業，完成置業階梯逐步上移的效果，解決市民置業慾望和需求。問題是現行租置單位的補地價機制以私人市場的樓價為指標，導致補地價隨着樓價不斷上升，間接推高公屋的樓價。
靈活補價保障業主權益
就此，團結香港基金建議鎖定補地價價格以促進業權轉售，活化市場的房屋供應，增加房屋供應的彈性，理應有助紓緩樓價升幅過急的問題。誠然，樓市節節上升時候，鎖定補地價當然有利業主，加速單位流轉速度；但當樓市下行時，鎖定補地價政策就窒礙了公屋單位進入自由買賣市場，令置業階梯作用只能在樓價上升時生效，公屋業主卻未能趁樓市調整機會進入私人市場達到置業階梯的目標。因此，補地價機制可考慮兩條腿走路，讓公屋業主作補地價時，可在鎖定補地價或隨市場補地價兩者之間選擇，以較低價補地價為準，讓置業計劃真正能以置業階梯為目標，紓緩置業需求壓力，並加強房屋供應彈性，有利房屋價格相對穩定，減少資產泡沫風險。
從租置計劃反思地產泡沫
一些歐洲社會，如德國、瑞士，視房屋為生活必需品而非商品或炒賣工具。然而，香港是一個國際都市，人口密度高，土地資源變得相對稀少，導致樓價容易上升，正藉利息長期低迷，加上建房土地供應不足，香港房地產價格自2008年金融海嘯至今屢創高峰，當然，這造就了不少人士靠投資物業而致富，但與此同時，在廉價的資金追逐下，樓價脫離社會絕大部分市民能承受的水平，這將增加承接力斷裂的風險，形成資產泡沫危機，一個嚴重經濟衰退浪潮，失業率大升情況下，容易導致泡沫爆破。在經濟衰退下，雪上加霜。
事實上，房產泡沫不但窒礙經濟產業全面發展，更令青年人飽受高樓價之苦，加深社會的矛盾和不穩定。重推租置計劃的目標是幫助基層市民完成置業夢想，擺脫資產泡沫對基層市民的影響，透過靈活的補地價政策優化置業階梯渠道，並激活政府補貼房屋的市場，改變香港房產市場結構和生態，達致改善各階層的住屋問題和置業需求，如新加坡的組屋市場發揮「安居」作用。
香港房屋問題絕不能依靠「小修小補」的插針屋及過渡房屋就能夠解決過來，同時亦不可一蹴而就。新加坡政府早年參考香港的居屋措施，推行他們引以為傲的「組屋政策」，滿足新加坡人民居住和置業需求。今天香港，推行租置計劃未必是最完美的方案，但是它正正是實現「港人組屋」計劃，緩解房屋問題的「一道曙光」。
楊偉文
樹仁大學經濟及金融系高級講師、可持續發展房地產研究中心研究員
