反映本港二手樓價的中原城市領先指數（CCL）於牛年上升5.33%，展望虎年，新冠疫情與利率將是影響樓價的主要因素。
先談疫情，近日中大呼吸系統科講座教授許樹昌表示，根據過往四波疫情的經驗，估計本港疫情至少要在維持6至8星期後，才會回落至低雙位數字，他擔心農曆新年後會有大爆發，呼籲市民減少拜年或分批進行。
事實上，變種病毒Omicron傳播率高是人所共知，大家都有心理準備要面對新春過後出現大爆發。慶幸的是，就目前情況而言，只要接種疫苗，即使感染Omicron，致命率及引起重症的機會率相對偏低。雖然我們不能排除日後病毒會變得更具致命性，但整體來說，疫苗有一定保護率。當疫苗接種率持續上升，出現大規模傷亡的機會便大減。
第五波疫情料對樓價影響微
回顧2020年初疫情第一波爆發，當時樓價未有顯著下調，筆者認為這是因為2019年中開始的社會運動已令樓價作出足夠調整，CCL由2019年6月下旬高位190.48回落至2020年1月下旬177.58，跌幅約6.8%，之後的第二波至第四波疫情對樓價未見明顯影響，相信第五波也不會例外。
利率方面，美國聯儲局加息如箭在弦，聯邦基金利率期貨價格反映市場預期到今年年底，聯儲局將加息合共1.25厘，如果以每次0.25厘計算的話，即合共加息5次。
住宅租金回報高過美債息
對上一次美國加息周期始於2015年12月，於2018年12月結束，期內合共加息9次，累計幅度達2.25厘，但因為本港資金充裕，同期本港銀行只加息0.125厘。
今次歷史會否重演？筆者認為，只要本港住宅租金回報率（A類）不低於美國10年國庫債券孳息率，港樓依然具有相當的抗跌力。差餉物業估價署公布，截至去年11月A類住宅租金回報率為2.4厘，現時美國10年期國債孳息率約1.8厘。換句話說，若兩者維持目前水平不變，美國需要加息2.6厘才會達至危險門檻。
評估一下近期市況，美股呈反彈，截至2月2日收市的一周，全部行業ETF均見回升，其中以通訊服務及科技ETF漲幅較大，兩者分別上揚8.4%及7.4%；20大行業指數全線向上，電腦科技指數及零售指數升幅顯著，兩者分別抽高8.1%及6.4%；因子ETF全線上升，動能ETF升幅最大，達6.4%。芝加哥期權交易所（CBOE）看跌及看漲期權比率由高位0.675回落至0.6。
美市寬度探底後出現V形反彈。紐約交易所股價處於50天及200天線以上的股份比例分別為39%及42.5%；標普500指數股價高於50天及200天線的股份佔48%及58.6%。標指回升至200天線以上，暫時脫離危險期；納指雖有反彈，但處於200天線之下，反映市場對科技類板塊存有戒心。
