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【英國買樓按揭篇】拆解英國買樓按揭5大迷思

2021年7月13日



【英國買樓按揭篇】拆解英國買樓按揭5大迷思

不論自用或出租,在英國買樓已成2021年投資新趨勢,港人躍升為倫敦市中心第5大外國投資群體,在倫敦購買物業的成交額達當地物業市場的4%。英國樓價以數百萬港元起跳,若買家沒有足夠流動資金,或不想一次過繳清樓價,不論買入新盤或二手樓均需要申請按揭貸款。香港有不少物業代理為投資者提供一條龍英國買樓服務,但作為業主,交易前必先做足功課,了解英國買樓按揭程序,比較各間銀行條件和英國按揭成數等,以免因誤解而招至損失。

1. 港人英國買樓按揭門檻
香港買家可以向本港銀行或英國銀行申請按揭,選擇香港銀行只需遞交相關文件;部分香港銀行總部設於英國,可直接在當地申請。港人在英國買樓需申請按揭需具備合法居留簽證或BNO身份、居英滿6個月,以及擁有英國戶口或英鎊糧單,如收入來源非英國,則需要最近3個月的入息證明。

2. 一手樓 VS 二手樓
購買新樓者,申請英國買樓按揭需持有由地產代理發出的預留信(Reservation Form);如購買未落成的樓花,在入伙前至少6個月需開始申請,以便銀行有足夠時間審批英國買樓按揭成數和總額。二手樓買家在申請英國買樓按揭後,買賣雙方才簽訂買賣合約,因此在達成交易協議後,即可以簽署銷售備忘錄(Memorandum of Sale)向銀行申請按揭。

3. 英國買樓按揭四部曲
一、選擇銀行
英國買樓程序與香港相似,承造按揭需要進行估價及審批,因此應盡早計劃。選定心儀單位後,買家需在收樓前約6個月聯絡銀行申請物業按揭。香港銀行當中,滙豐、渣打、華僑永亨、東亞、上海商業、馬來亞等銀行均設有英國買樓按揭,但本港銀行承造按揭的限制較多,例如對申請人的入息資產要求較高,部分銀行只限大城市,對倫敦以外地區的批核較為嚴謹,建議在買入擬購物業前先諮詢物業代理提供實際情況分析。

此外,可以考慮直接向當地銀行申請英國買樓按揭,或透過代理申請,但英國住宅按揭種類繁多,例如固定利率、浮動利率、追蹤利率、Buy-to-Let放租按揭、Interest-only 按揭等,必須預早了解,仔細比較不同計劃的英國買樓按揭成數和申請條款,尤其留意利率、供款年期、還款彈性等分別。

二、預備文件
銀行會先為物業進行估價,同時根據買家的入息、支出、預計租金收入等決定英國買樓按揭成數、貸款金額及利率。需要預備的文件包括物業買賣合同,貸款申請表,身份證明文件,過去3至6個月的銀行月結單及出糧記錄,資產證明文件等。部分銀行會根據需要要求客戶提供所在國家或地區的個人信用報告作參考。手續費方面,不同銀行收取的費用差異較大,從數千元到超過貸款額1%都有,另外客戶要支付數百英鎊的估價費和按揭律師費。

三、壓力測試
一般而言,有固定底薪的受僱人士較易獲銀行批核,供款比例大約是月薪的2.5倍,例如英國物業每月供款2萬港元,銀行要求申請人每月收入最少5萬港元。自僱人士則需要提供公司稅單或財務報表等,門檻相對較高。英國買樓按揭並無類似香港金融管理局針對香港本地按揭所制定的還款壓力測試等固定計算方法,除了收入外,銀行亦會審視申請人的支出、資產和負債等作出綜合評分,所以有申請人收入未算太高,但若能證明有一定資產亦可獲批較高的英國買樓按揭成數。不過,英國買樓按揭與香港最大的分別在於不能以資產分析法(Asset approach)作批核,換言之,若申請人已經退休,沒有工作收入的話,較難取得銀行批核。該類客戶或者負債偏高的客戶,建議考慮非銀行金融機構提供的英國買樓按揭服務公司,批核條件會較為寛鬆。

四、通過審批
銀行經過審核後會確認申請人符合資格,正式批出按揭支付餘下樓價。

4. 港英按揭種類大不同
針對英國物業投資市場的需求,現時銀行除了提供與本港相似的浮息按揭和定息按揭外,更會根據申請人所購買的物業用於自住或放租而設定不同英國買樓按揭計劃。

浮息按揭:大部分銀行以浮動利率計價,例如以英鎊資金成本加某個百分比,或者用英倫銀行基準利率(British Benchmark Rate)加某個百分比。特點是會隨着經濟狀況加息或減息,在目前全球低息的環境下此方案可獲較佳利率優惠。

定息按揭:一般會以5年為限,在此期限內享有供款固定利率,免卻短期內利率波動帶來的風險,一般定息利率比浮動利率稍高。

Interest-only 按揭:香港沒有的按揭計劃,不論定息或浮息,申請人均可選擇還息不還本,每月僅償還供款利息。
Buy-to-Let放租按揭:有別於自住按揭,審批並非視乎申請人薪金入息,而是根據物業的預期租金收入而定,利率一般高於自住按揭,獲批的英國買樓按揭成數,即可借金額限制亦較大。

5. 持AIP預計英國按揭成數/年期/利率
英國買樓按揭成數最高可達65-70%,申請人需留意銀行會透過獨立第三方估價行進行估價報告,然後取買入價和估價之較低者作為扺押值計算最終英國按揭成數。如選擇還息不還本的按揭計劃,獲審批的英國按揭成數會相對較低,以保障銀行的信貸壞帳風險。

英國銀行可提供初步貸款同意書(Agreement in Principle),由銀行前線具經驗的英國買樓按揭人員根據買家的入息、負債、資產和支出作初步評核,協助投資者判斷英國按揭成數及利率,於簽署買賣合約時較有信心。英國買樓按揭年期普遍由15至25年之間。目前利率處於近年低位,一般年利率大約在2.5%以上。

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