本港樓市經歷去年低迷境況後，今年首季走勢開始轉穩，可是第二季又開始呈現回軟跡象，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數（CCL），連跌3周並創8周新低後最新報165.87，按周回升僅0.48%。面對美國聯儲局這一輪十度加息至周期尾聲，本港按揭利率已升至3.5厘水平，奧陸資本總裁兼投資總監蔡金強【圖】表示，首季樓價升勢過急，現時漲幅收窄至近6%，因一手成交明顯下降及發展商減價，估計全年樓價僅微升2%至3%，形容升幅「好雞肋」。
蔡金強認為，現時樓市需求由自住用家主導，在息口高企下樓市走勢偏弱，惟未至於崩塌；發展商對樓價走勢及利率變化敏感，加上一手交投疲弱，大型發展商會減價賣樓，例如樓盤數量較多的新地（00016）等。
新盤爭相搶客 二手市失色
另外，有大行房地產分析員指出，儘管首季樓價累漲逾7%，升幅較預期高，惟3月底開始成交量持續縮減，樓價回調令升幅收窄至5.5%，小陽春表現較預期弱，預期年內餘下時間的成交量仍欠佳，加上不排除一手樓供應會搶走二手市場需求，樓價將輕微回調。
該分析員直言，樓市小陽春已經完結，預測接下來樓價指數將橫行或微跌，全年樓價升幅僅得5%；2021年的小陽春不算小，市道持續暢旺至當年7月，但目前息口偏高，這次小陽春僅3個月便後勁不繼，雖然市場復甦情緒不算差，但買家尚未接受樓價已急升7%，加上一手供應量偏多且發展商定價較低，會影響二手樓價及成交表現；相信下一個可推動樓市的催化劑，有待美國聯儲局明年開始減息或明年首季的小陽春，樓價才有望再出現明顯升勢。
發展商出貨 定價相對保守
成交量方面，分析員稱，整體交投較預期差，首季一手成交不多，不足3000伙，過往同期可達1.6萬至1.8萬伙水平，而去年同期市況較差時仍有約1萬伙，首季表現明顯少過正常市況平均值。
分析員續說，發展商取態受影響，因去年交投較少，但項目落成時間難以押後，今年急需在落成前賣多一些貨回籠資金，例如長實（01113）高調減價，過往會等樓價較高才大力散貨的新地（00016）也按捺不住，旗下白石角University Hill定價已較對上的Silicon Hill低一成。
談及內地買家，分析員透露，通關後內地買家仍僅佔樓市總成交量的1.5%，需要再觀察多幾個月，但估計較難恢復至2000年前可佔5%以上的水平，因內地人士的置業意欲本身已有轉變。
採訪、撰文︰陳遠威
