香港金融發展局日前發表報告，建議把房地產投資信託基金（REITs）納入與內地股市互聯互通。招商局商業房託（01503）執行董事郭瑾接受本報訪問時表示，此舉有助帶動房託的流動性。該公司今年有兩個目標，分別是完成旗下3座寫字樓的裝修改造，以及趁市況調整，積極在北京、上海及香港在內的大灣區城市物色收購。
深寫字樓供應多 影響租金
郭瑾引述金發局報告指出，本港房託市值佔港股僅0.4%，而新加坡、澳洲及日本房託市值是香港房託的數倍，認為香港上市的房託未來具很大發展空間，促港府積極跟內地監管機構溝通，把房託納入互聯互通。早前證監會亦公布，獲其認可並於港交所（00388）上市的房託，最多可獲港府資助800萬元，郭瑾認為，港府表明了支持房託的態度，並非特別照顧個別地產商。
租務前景方面，招商房託旗下5個物業均在深圳，郭瑾坦言，深圳整體寫字樓及零售物業於過去數年供應過多，寫字樓平均空置率逾25%，南山區更超過30%，去年租金水平錄雙位數下跌。雖然零售物業表現稍佳，但南山區空置率亦達雙位數，租金下跌。
招商房託旗下物業今年首季表現不俗，出租率各有升跌，租金水平則一致輕微上升，惟郭瑾對租務前景仍未感樂觀，稱深圳寫字樓未來兩至三年還會有不少供應，預計往後一年甚至更長時間，會維持目前的租金水平及出租率。不過，他強調，深圳持續錄得人口流入，即使寫字樓暫時供過於求，中長期仍然看好深圳等大城市。
招商房託正積極向第三方或母企物色收購，焦點放在北京、上海及香港在內的大灣區城市，「去年到現在看了數十個項目，傾向在北京、上海及香港物色收購，以分散風險」。郭瑾以北京及上海為例，過往商業物業的資本化率只有4%或以下，今年則見4%至4.5%。
積極提升零售物業佔比
香港方面，他指出，過往較少商業物業的資本化率超過3.5%，今年則看到這類機會。「中環仍然未符合要求，但會留意荃灣、觀塘等具備未來發展潛力的地方。」
目前招商房託以收入或面積計，寫字樓及零售物業為七三比，郭瑾留意到，疫情下多了人在家工作，一線城市核心地方的寫字樓需求相信依然存在，其他地方的寫字樓需求未必可維持在現水平，日後會積極提升零售物業佔比。
採訪、撰文：張浚浩
