從國家級新區到廣東自貿試驗區，再進階至「橫琴粵澳深度合作區」，大灣區橫琴經過十多年發展，由昔日的小漁村蛻變為多元化的智慧城市，至今已實現科技研發、中醫藥業、文旅會展商貿和現代金融產業，人才滙聚，住屋需求日增。由於純住宅供應短缺，橫琴樓價過去10年狂升3倍，去年交投近九成分布在有金融島之稱的中央商務區及國際居住社區，大部分屬高端至豪宅級別，業界尤其看好金融島樓市前景。
位於澳門西端、珠海市南端的橫琴，面積約106平方公里，當中約57.9平方公里屬自然生態區，如大小橫琴山、二井灣紅樹林濕地、灘塗等，嚴禁開發；部分地帶則限建，因此可供開發的面積不足30%。規劃作純住宅用地原本僅佔橫琴面積的8%，世紀21理想灣區置業高級置業經理羅麒瑋透露，「橫琴粵澳深度合作區」於2021年掛牌成立後，為加強商業一體化，原劃作住宅用途的約1.3平方公里地皮已轉為商業用途，因此橫琴純住宅用地進一步縮減至僅佔全市6.8%。
住宅交投去年勁縮65%
根據中原地產引述珠海市商品房預（銷）售專網資料，2022年橫琴只新增1宗土地供應，並且是位於高新技術產業區的倉儲用途，沒有新住宅地皮拍賣。
去年橫琴整體物業買賣中，以包括車位及文創產品在內的其他類別佔46.5%最多，主要是澳門車輛可進入橫琴的利好消息，令物業投資者焦點落在車位上。其次是佔交投量31.1%的住宅，有1246宗，按年大減64.8%。近九成住宅買賣集中在金融島及國際居住社區，有1106宗，單位大部分屬高端至豪宅級別，橫琴成交量之冠的華發天琴花園（華發廣場2期橫琴灣）正正坐落此區，去年售出561個單位。
去年橫琴新推住宅只有約187伙，除橫琴薈是全新項目，其他均是加推單位。今年預計有3個住宅項目推出，涉及面積約27.9萬方米（約300.3萬方呎），主要集中在口岸服務區，佔75.3%。區內純住宅庫存不多，去年餘貨面積為36.4萬方米（約391.8萬方呎），集中在金融島及國際居住社區。
橫琴發展以金融業為核心，相關產業蓬勃。根據橫琴粵澳深度合作區統計局資料，2022年上半年金融業稅收近75億元人民幣（約84.5億港元），按年增加31.3%，並佔全區稅收38.1%。橫琴金融類企業超過5500家，私募基金包括早在2018年已進駐的美國IDG資本和KKR。橫琴金融島高端商廈及總部大樓鱗次櫛比，包括中交滙通橫琴廣場（高310米）和保利華南總部大廈（高300米），珠海第一高樓、337.7米高的橫琴國際金融中心（橫琴IFC）更是金融島的標杆，繁華景象媲美香港中環。區內尚有多個商業項目陸續興建，包括IDG中心及格力橫琴總部大廈，均屬綜合商業發展。金融業人才滙聚，豪宅需求自然多。
橋隧城軌打通區內外
有橫琴島中島之稱的金融島是全市的核心，政府在交通基建方面特別關注，動工中的十字門隧道預計今年中落成，屆時由金融島前往珠海香洲的灣仔區，車程只需兩分鐘，大大紓緩橫琴大橋的交通壓力。十字門隧道是繼橫琴大橋、橫琴二橋、橫琴隧道、珠機城軌隧道之後，橫琴對外連接的第五條通道（第三條海底隧道）。
連接珠海與橫琴的珠機城軌第一期，橫琴佔3個站，分別是金融島內的橫琴北站、毗鄰橫琴口岸的橫琴站，以及珠海長隆站，起始站為拱北珠海，全程只需30分鐘，未來可連接珠海金灣機場，另預留對接澳門輕軌。
由香港經港珠澳大橋至珠海，只需半小時，再透過延長線接入橫琴大橋，約10多分鐘車程。若循澳門進入更方便，橫琴澳門口岸區設於氹仔，橫琴口岸就在金融島南面，兩地口岸都實施24小時通關。儘管金融島地皮矜貴，政府仍在正中心闢出5.79萬方米（約62.3萬方呎）的土地，建設中央公園綠化市容。
羅麒瑋表示，橫琴住宅樓價過去10年升值約3倍，樓價高峰是2019年達到每方米約5.5萬至6萬元人民幣（呎價約5757至6280港元），近3年因為疫情影響，樓價稍為回落。不過，自今年初內地解除大部分防疫措施，樓價再有上升跡象，交投亦轉活，畢竟橫琴純住宅着實不多。
參考內地地產網站安居客資料，橫琴今年2月二手樓價每方米48711元人民幣（呎價約5098港元），按月微降0.37%，按年漲逾2.3%。
初代屋苑20載升值廿倍
橫琴自2009年獲中央政府拍板開發後，樓價隨之發力上升，至今價格已超越珠海市，但仍比一河之隔的澳門氹仔相宜。現時珠海市香洲最貴地段灣仔二手樓價每方米32025元人民幣（呎價約3352港元），橫琴較之高出52.1%。據澳門統計暨普查局資料，去年第四季氹仔住宅平均價每方米88369澳門元（呎價約7968港元），按此計算，橫琴樓價比氹仔平約36%。
橫琴過去20多年樓價癲升的程度，可從靠近橫琴口岸的銀鑫花園了解一二，該屋苑2002年落成，是金融島一帶最早落成的住宅項目之一，業內人士透露，當年開售價僅每方米2000元人民幣（呎價約209港元），現時二手造價高達每方米41559元人民幣（呎價約4350港元），20多年間爆升近20倍。儘管該屋苑已有一定樓齡，仍有價有市，區內豪宅級數的屋苑價格就更高。
中冶逸璟公館呎價8896稱王
羅麒瑋指出，坐落國際居住社區的中冶逸璟公館，一個頂層複式單位，於2021年5月以每方米8.5萬元人民幣（呎價約8896港元）成交，為現時橫琴住宅每方米歷史最高價。屋苑共分3期發展，目前出售的第三期每方米約6萬至7萬元人民幣（呎價約6280至7326港元）。他稱，現時國際居住社區內只有這個住宅項目在售。
他補充，目前住宅新供應集中在金融島一帶，平均每方米約4.2萬元人民幣（呎價約4396港元），與疫情前變化不大，反映價格硬淨，相信一切經濟活動回復正常後，金融島樓價可發力再上。
文：楊淨
