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順豐房託擬明年購母企灣區項目
華南物流地產需求勁出租率穩

GBA 掌握優勢 創建未來

2024年11月4日

粵港澳大灣區內城市互聯互通講求人流、物流、資金流、訊息流,並帶動不同行業發展,其中物流倉對區內貨物中轉分撥擔起重要角色,順豐控股旗下物流物業公司順豐房託(02191)把大灣區所在的華南地區視為業務重鎮之一,執行董事兼行政總裁翟廸強直言,華南區內物流地產供應少且需求不斷增加,抗跌力較其他地區強,面對經濟欠佳行業受壓,該區物流倉的租金及出租率較華北及華東等地穩定,待市況明朗後擬明年向母企洽購灣區項目。

面對經濟下行,翟廸強表示,現時不論新舊租客都對租金較為敏感,物流地產行業經營相對較穩定,一個100萬方呎的場地只由少量租戶使用,租客及租金的穩定度會較高,不似寫字樓或商場要處理多個租戶招商及管理般複雜,就算面對大環境經濟欠佳,各行各業都受影響,只要租戶認為物流倉適合,其流失的風險較低。

區內空置率僅單位數

翟廸強續說,物流地產的供求關係密切,內地整體市場面對較大困難,因部分地區供應過剩出現下行壓力,華北市況差、華東亦有挑戰,而華南尤其大灣區相對較好,區內物流倉的空置率只有單位數,雖然租金較高峰時期有高單位數差距,但比起華東的租金自高峰回落三成不算太差。

華南的物流地產空置率較其他地區低【見表】,翟廸強解釋,華南地區製造業很強,對物流倉的需求較高,而可用作物流倉的土地不多、新供應少,需求則持續增長,所以短期內華南尤其是大灣區別具吸引力,因大型跨境電商及製造業對物流倉有一定程度的需求;華南製造業出口經驗多,海關很有效率,吸引大型企業扎根廣東出貨,令華南的物流倉市場環境相對其他地區好。

香港過去十多年物流倉供應非常少,反映需求沒有爆炸式增長,但面對經濟不景時,空置率仍可維持健康水平,未來兩三年都不會有大變化,儘管一定有租金壓力,明年租約到期或要下調租金,但不太擔心要靠減租去找租客。

順豐房託旗下4個項目合共近42.77萬方米,當中80.2%都是由順豐集團(下稱集團)租用,位於佛山的物業更近乎100%由集團使用,翟廸強稱,公司雖然是獨立上市,但方向上會盡量幫助集團,租金方面一定要按照市況釐定,故公司會盡量做好服務及配套,讓租戶營運得更流暢,分擔不論是內部或第三方租戶的壓力。

順豐房託多次提及有留意大灣區項目的收購機會,翟廸強坦言,收購會較小心,儘管減息周期開始,惟次數及減幅仍要留意,而且地緣政治上,戰爭或政治選舉對市場帶來的風險很高,故不會積極部署收購,會持續做好風險管理工作,所以公司維持全數貸款定息,包括四成長期定息及六成短期定息,以避免市場波動。

重點關注物業質素

翟廸強指出,大灣區物流倉放盤不多,加上難以判斷何時是低位,公司不會做短期投機活動,重點是關注物業質素;進行收購時優先考慮集團的項目,因為「自己人」比對資料研究會較方便,而且有實力強的租戶,相對較穩陣;集團在大灣區有5至6個項目接近完工,適合公司考慮,但實際要視乎市場環境,待市況明朗、資金成本合理,明年將再作部署。

採訪、撰文:陳遠威

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