新冠肺炎疫情於今年3月初蔓延澳洲,經濟前景變得陰霾重重,最大城市悉尼的豪宅價格調整幅度尤其明顯,表現跑輸平價樓。隨着疫情漸趨穩定,貴價樓在10月份表現亦自疫情爆發以來首度勝過平價樓。作為傳統高檔住宅區的悉尼東區,早在10月前已經翻身,獨立屋價格中位數「疫」流而上破頂,當中純住宅區北邦迪(North Bondi)更打入五大升幅龍虎榜。
對於曾到訪悉尼的香港人來說,邦迪(Bondi)這個名字應該不會感到陌生,因為無論是參加旅行團還是自駕遊,遠近馳名的邦迪海灘(Bondi Beach)是必到的打卡熱點,北邦迪正在其毗鄰,信步前往可暢泳,為住宅賣點之一。
毗鄰知名海灘及商業中心
北邦迪位處悉尼東區沿岸,與悉尼市中心相隔7公里。這個海濱城區的東面和南端朝向塔斯曼海(Tasman Sea),東面有不少海濱豪宅,並有高爾夫球場Bondi Golf & Diggers Club;最南端則有海濱公園Sam Fiszman Park,是觀賞鯨魚的理想地點。在悉尼,每年5月至11月是觀鯨季節,幸運的話,可以看到座頭鯨在公園一帶的水域游弋。
除邦迪海灘所在的邦迪,北邦迪附近還有一個名稱近似的城區,就是Bondi Junction,堪稱這一帶的商業中心,不但有大型購物中心Westfield Bondi Junction,還有火車站。
獨立洋房價年漲12.4%
Westfield Bondi Junction樓高8層,總面積達13萬方米(約140萬方呎),約有320個商戶,包括兩大百貨公司、兩大超市及眾多名店,並有一間戲院。購物中心附設超過3300個泊車位,每年人流達2080萬人次。
至於Bondi Junction火車站則是最接近北邦迪的火車站,居民可乘搭25分鐘巴士到Bondi Junction,再轉搭火車,只需10分鐘便抵達中央站(Central Station),下車後步行一段短路程,就到達唐人街和悉尼科技大學。
北邦迪屬純住宅區,沒有大型商場及火車站,卻不失便利,近年住宅升值力尤勝邦迪和Bondi Junction。根據澳洲房地產研究機構Domain的《獨立屋價格報告》,今年9月悉尼東區獨立屋價格中位數按年升幅最大的5個城區,按次序為Mascot、Randwick、South Coogee、北邦迪和Coogee,升幅俱超過一成,由11.7%至15%。貴為殿軍的北邦迪在截至今年9月的過去12個月,獨立屋價格中位數上漲12.4%,5年來累計升值36%。在這5個城區中,又以北邦迪的獨立屋價格中位數最高,達303.5萬澳元(約1722萬港元)。
細分北邦迪的獨立屋價格中位數,3房屋為260.1萬澳元(約1476萬港元),4房屋造價330萬澳元(約1872萬港元),5房屋更高達438.5萬澳元(約2488萬港元)。
至於另外4強城區的獨立屋價格中位數,Coogee以287萬澳元(約1628萬港元)排第二位,South Coogee報281萬澳元(約1594萬港元)排第三位,Randwick則以256萬澳元(約1453萬港元)居第四位;最平是Mascot,報149.5萬澳元(約848萬港元)。
北邦迪的獨立屋價格中位數之所以那麼高,除因為居住環境優美清靜及生活配套方便外,另一個原因是物以罕為貴。參考澳洲統計局2016年進行的人口普查報告,北邦迪只有19%住宅屬於獨立屋,相連屋佔29%,分層單位比率則高達52%。
買屋收租入場門檻不菲
細看北邦迪10年樓市表現,獨立屋價格中位數平均每年上升約6.4%,分層樓價中位數則有8.9%年均升幅。不過,長線而言,區內獨立屋價格中位數20年來累積上漲382%,勝於期內分層單位樓價中位數270%的升幅。
從投資角度出發,在北邦迪買屋的門檻絕對不低,未必人人負擔得起,尤其是須支付額外印花稅的海外投資者。假如在北邦迪購置一間300萬澳元(約1702萬港元)的獨立屋作收租兼等待升值,海外人士便要支付樓價8%或約24萬澳元(約136萬港元)的額外印花稅,這還未計算基本的印花稅。