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悉尼Cheltenham名校配襯黃金屋
靜中帶旺純住宅 盤源稀少價更高

周六地產專題_海外置業

2021年6月19日

過去一年,大家身邊都可能有一些親朋戚友選擇移民英國,其中一個熱門落腳點是名校區Cheltenham。事有湊巧,在澳洲悉尼都有一個同名城區,而且也是名校區,其樓價在新冠肺炎疫情肆虐的日子不但維持堅挺,更拾級而上,獨立屋價格中位數按年勁漲近兩成,遠勝期內全國平均約4%的升幅。

澳洲Cheltenham坐落在悉尼西北區,與中央商業區(CBD)相距18公里,約20分鐘車程。Cheltenham面積1.7平方公里,僅及香港最細區份油尖旺區的四分之一,當地既無大型商場,連一間具規模的食肆也難尋,是真真正正的純住宅區,但盤源仍十分渴市,究竟原因何在?

 

雖然Cheltenham消費點欠奉,但環境幽靜兼且林蔭處處,散發小鎮風情,吸引喜愛寧靜的人士擇居。再說,Cheltenham並非「與世隔絕」,毗鄰城區Beecroft便有小型購物中心,若開車到西北區交通樞紐愛坪(Epping)、亞洲商店和食肆林立的伊士活(Eastwood),又或是擁有中型商場的Carlingford,車程只不過5至10分鐘。總體來說,Cheltenham是靜中帶旺的城區。

區內女子中學深受華人歡迎

Cheltenham另一賣點就是校網優越,位於The Promenade的公立女子中學Cheltenham Girls' High School,正是深受華人歡迎的著名女校。

悉尼所在的新南威爾士州有超過800間中學,包括公立、私立和教會開辦的學校;Cheltenham公立女子中學10多年來從未在新州高考(HSC)跌出百名以外,最新排名是第84位,成績媲美部分精英中學(Selective School)。該校師生比率為1對15,現有約1400名學生,七成來自非英語背景家庭,當中不乏華裔、韓裔和印度裔學生。

由於Cheltenham就只有一所學校,如果家中沒有適齡入讀中學的女生,其校網會否變得毫無吸引力?其實不然,因為位於鄰區Marsfield、著名公立男子中學Epping Boys' High School,就在Cheltenham校網內,高考成績與Cheltenham公立女子中學不遑多讓,去年排行第76位,較前一年度的排名躍升42級,創下2014年以來最好的成績。

在澳洲,考進精英學校須靠成績,但一般公立中學的入學門檻沒有那麼高,只要住址位於校網範圍內便符合資格。就是這個緣故,不歸入精英中學類別的名校,其所屬校區的住宅甚為搶手,Cheltenham便是典型例子。

獨立屋價疫下按年揚兩成

參考澳洲網上物業交易平台realestate.com.au的資料,即使在新冠肺炎疫情爆發後這一年多,Cheltenham的獨立屋價格中位數一直企穩,更於今年4月突破200萬澳元(約1194萬港元),至206.75萬澳元(約1234萬港元)。

澳洲房地產研究機構CoreLogic RP Data資料顯示,今年4月Cheltenham獨立屋價格中位數按年上揚近兩成,遠勝期內全國平均約4%的漲幅。該區獨立屋價格的升勢如此凌厲,除了環境清靜和校網出色,還因為物以罕為貴。

根據澳洲2016年的人口普查,Cheltenham九成九住宅都是獨立屋,餘下1%是相連屋,分層單位一間也沒有。在這個低密度住宅區,有六成半住宅是4房或以上的大屋,三成為3房獨立屋,餘下是2房及未能分類的單位。

未來4年無新住宅供應

The New South Wales Department of Planning, Industry and Environment估計,未來4年悉尼將興建13.3萬至17.1萬個全新住宅,可是將有223個城區零供應,Cheltenham是其中之一。從最近當地的樓盤廣告看,Cheltenham的放盤寥寥無幾,就算有錢也未必買到心頭好。

區內Beecroft Road 194號一間4房獨立屋,連前後院佔地739方米(約7955方呎),今年5月以248.2萬澳元(約1482萬港元)轉手;原業主在2012年5月以84.5萬澳元(約504萬港元)買入,持貨9年,賬面大賺163.7萬澳元(約977萬港元),升值194%。翻查物業資料,此獨立屋於2000年初的市值僅47萬澳元(約281萬港元),換言之在21年間大幅漲價428%,升值力驕人!

大屋建於1920年代,但經過翻新,散發古典味之餘,又帶幾分時尚氣息。屋內有一座原裝的壁爐,另有智能中央空調、太陽能板,還有閉路電視及連接保安公司的警報系統。此外,前院車庫可停泊3輛汽車,後院建有一個泳池。除了設施,物業的最大優勢就是地利,住戶步行6分鐘可抵Cheltenham公立女子中學,極之方便;物業的校網亦覆蓋Epping公立男子中學,相距車程僅6分鐘。

 

 

 

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