位於日本關西地區的京都，是擁有傳統文化及多項世界遺產而聞名於世的千年古都，深受海內外遊客喜愛，獲選為全球第三佳旅遊地點。京都的住宅市場一直被忽視，但其實已靜靜起革命，新盤平均售價連升4年共62%，去年更再度升穿5000萬日圓（約260萬港元）水平，超越大阪，成為關西的指標。京都市的東山區是世界遺產集中地，保留濃厚的歷史風韻，但由於建築限制嚴謹，因此住宅供應極少，新盤更是彌足珍貴。
國際知名旅遊雜誌《旅遊與休閒》（Travel＋Leisure）早前舉行投票，根據景觀、文化、食物、友善程度、購物及旅遊價值作評分，由讀者選出全球25個最佳旅遊勝地。日本京都獲得91.49的高分，緊隨墨西哥聖米格爾德阿連德（San Miguel de Allende）及印度烏代浦（Udaipur）之後，成為全球第三佳。報告指出，京都擁有美麗的庭院以及閒適恬靜的神社，全年任何時候都值得遊覽。
京都除獲得海外遊客認同，亦大受當地人歡迎。日本民間智庫「品牌綜合研究所」每年公布一次的日本各都道府縣魅力度排名，訪問逾3.5萬名日本消費者，京都的魅力度全國排第二，僅次於北海道。
事實上，京都的確吸引不少國內外觀光客前往，根據京都市產業觀光局所公布的「京都觀光綜合調查」顯示，2023年全年有約5028萬人次到訪京都，按年激增逾15%，創2020年新冠疫情後新高，但較2015年高位約5684萬人尚有逾11%差距。不過，去年全年京都的觀光消費額卻創紀錄，超過1.5萬億日圓（逾780億港元），反映外國觀光客與日本國內旅遊直接帶動當地經濟。
京都一手價4年累漲62%
日本國土交通省公布的不動產價格指數顯示，日本整體樓價由2013年至2023年期間連續上升11年，分層住宅樓價更由2012年起連漲12年，累積升幅高達91.77%，當中由京都、大阪及神戶所組成的「京阪神圈」，分層樓價指數自2010年起便一直連升14年，累漲96%，表現較日本整體大市更勝一籌。
今年上半年，日本全國分層樓價指數上升2.86%，而「京阪神圈」該類指數由去年底194.8升至今年6月199.3，漲幅2.31%。
京都雖然是旅遊勝地，但當地樓市表現往往被忽視。根據日本調查機構不動產經濟研究所的報告，京都全市2023年只有1365個一手住宅單位推出市場，屬近3年新低，比2022年的1973伙減少三成。
供應匱乏之下，京都新盤平均成交價再度升穿5000萬日圓（約260萬港元）大關，2023年全年創5720萬日圓（約297萬港元）新紀錄，較2022年的平均價4975萬日圓（約259萬港元），高出約15%。京都新盤售價不僅創紀錄，更高於關西最大城市大阪，去年大阪市新盤平均成交價為4204萬日圓（約219萬港元），較京都低27%。
觀察近年京都的新盤售價走勢，2019年曾低見3531萬日圓（約184萬港元），其後連升4年，至去年並創新高，累積升幅達62%。
維護古都形象 房屋供應少
京都市佔地近828平方公里，人口接近144萬，是日本人口第八多的都市。京都市共分11區，包括北區、上京區、左京區、中京區、東山區、下京區、南區、右京區、伏見區、山科區及西京區。
屬於京都市中心區域的東山區，坐落東山山脈和市內知名河流鴨川之間，面積7.48平方公里。東山區為日本的文化源流，是清水寺、八坂神社等世界聞名的寺廟和神社所在，區內保留着京都最原始的城鎮面貌，不少建築列入「聯合國教科文組織」世界遺產。京都市為維護文化古都的形象，有嚴格的景觀條例，如限制建築物的高度和設計、自然風景保存、守護眺望景觀、規限室外廣告物擺放等，所以作為世界遺產集中地的東山區，近年甚少大型新發展項目。
東山區雖是京都的旅遊熱點，卻沒有過度開發，房屋供應低，是市內人口最少的地區。據京都市政府發布的《京都市統計月報》顯示，截至今年10月，東山區只有約3.5萬居民，僅佔全市人口2.4%。區內除了有豐富的觀光資源外，並有3所大學、5間高校，以及共逾10間中小學和幼兒園。
東山區開放戶25萬有交易
據日本房地產網站SUUMO資料，京都市目前有逾48萬個住宅單位放租，東山區約有1.8萬伙只佔3.8%，最平月租1.5萬日圓（約780港元）有交易，租金相宜。全區最貴租為一個3房大宅，實用面積990方呎，叫租每月55.8萬日圓（約3萬港元）。
東山區的出讓盤更加稀少，SUUMO資料顯示，僅有約60個分層住宅放賣，只佔全市約2800個放盤2.1%。目前叫價最低為一個樓齡36年、實用面積約246方呎的開放式單位，放售價480萬日圓（約25萬港元），呎價約1016港元。至於索價最高為一個建於1992年的4房戶，實用面積約2270方呎，以2.23億日圓（約1160萬港元）放售，呎價約5108港元。
文：程俊華
